미분양 사상 최대…서울은 공급절벽

6월 수도권 안 팔린 집 1만8770가구…1년5개월 만 최대치서울은 공급 감소…아파트 인허가 10% 줄고, 준공 52%↓

서울 잠실동 소재 아파트 단지. (사진=이수정 기자)

 

[뉴스토마토 홍연·이수정 기자] 전국 미분양 주택이 다시 쌓이고 있습니다. 수도권 미분양도 1년5개월 만에 가장 많아졌습니다. 그런데 정작 서울은 공급이 줄어드는 정반대 흐름을 보이고 있습니다.

 

국토교통부가 31일 발표한 '6월 주택통계'에 따르면 6월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만7464가구로 전월(6만5239가구)보다 2225가구(3.4%) 늘었습니다. 미분양은 3월 6만5283가구, 4월 6만5179가구, 5월 6만5239가구로 석 달간 6만5000가구 선에 머물다 한 달 새 2000가구 넘게 불어났습니다. 이 정도 증가 폭은 지난해 10월 이후 8개월 만입니다.

 

재고 쌓이는데…서울만 유독 공급 뒷걸음질

 

미분양 확산은 지방만의 문제가 아닙니다. 수도권 미분양은 1만8770가구로 지난해 1월(1만9748가구) 이후 1년5개월 만에 최대치를 기록했습니다. 경기가 1만3553가구로 511가구 늘었고, 서울도 1013가구로 28가구 증가했습니다. 인천은 4204가구로 전월보다는 줄었지만 지난해 말(1927가구)의 두 배를 웃도는 수준이 이어지고 있습니다.

 

지방은 4만8694가구로 2056가구 늘었습니다. 경북이 5284가구로 1005가구(23.5%) 늘어 증가 폭이 가장 컸고, 충남은 8894가구로 681가구 늘어 2018년 10월(9141가구) 이후 7년8개월 만에 최다를 기록했습니다. 충남 미분양은 지난해 8월 5499가구에서 1년도 안 돼 60% 넘게 불어난 셈입니다. 제주는 2909가구로 105가구 늘어 2007년 관련 통계 작성 이후 최대치를 새로 썼습니다. 17개 시도 가운데 10곳에서 미분양이 늘었습니다.

 

다 지어진 뒤에도 주인을 찾지 못한 준공후미분양도 2만9786가구로 1.5% 늘었습니다. 올해 2월 3만1307가구로 2012년 3월 이후 처음 3만가구를 넘었다가 3~5월 2만9000가구대로 줄었지만, 다시 3만가구에 근접한 겁니다. 이 가운데 84.2%인 2만5091가구가 지방에 몰려 준공 후 미분양 문제가 지방 건설사 자금 부담으로 직결되는 모습입니다.

 

(인포그래픽=뉴스토마토)

 

서울은 정반대 흐름을 보입니다. 상반기 서울 주택 인허가는 2만655가구로 전년 동기(2만2898가구)보다 9.8% 줄었고, 6월 한 달만 보면 1603가구로 전년 동월(3569가구) 대비 55.1% 급감했습니다. 준공은 더 가파르게 줄었습니다. 상반기 서울 준공은 1만5160가구로 전년 동기(3만1618가구)보다 52.1% 감소했고, 6월 준공은 2049가구로 전년 동월(9178가구)보다 77.7% 급감했습니다.

 

 

아파트만 따로 떼어 보면 감소 폭이 더 큽니다. 서울 아파트 인허가는 1만6377가구로 19.5%, 아파트 준공은 1만2251가구로 58.4% 줄었습니다. 서울 전체 착공은 1만3121가구로 2.0% 늘었지만, 아파트 착공은 9421가구로 오히려 12.2% 줄었습니다. 착공 실적을 끌어올린 건 비아파트로, 서울 비아파트 착공이 2130가구에서 3700가구로 늘어난 결과입니다. 전국 아파트 착공이 18.1% 늘어난 것과는 반대 흐름입니다.

 

전국 분양 실적은 임대주택 쏠림이 뚜렷합니다. 일반분양은 7만5102가구로 43.7% 증가하는 데 그친 반면, 임대주택 분양 승인은 2846가구에서 1만2036가구로 322.9% 급증했습니다. 서울도 흐름은 비슷합니다. 상반기 분양 물량은 1만3773가구로 110.0% 늘었지만, 정작 인허가(-9.8%)와 준공(-52.1%)은 뒷걸음질해 '분양만 반짝'인 상황입니다.

 

공급 줄고 수요도 조여진다…정책 엇박 우려

 

문제는 이런 서울 공급 위축이 '세제개편·금리인상·대출규제'라는 수요 억제 국면과 동시에 진행되고 있다는 겁니다. 현재 정부는 보유세 강화를 골자로 한 세제개편안 발표를 예고했고, 한은은 3년6개월 만에 기준금리를 인상한 뒤 인상 기조 유지 방침을 밝힌 상태입니다. 여기에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제까지 겹쳤습니다. 

 

벌써 시장은 위축 신호가 뚜렷합니다. 6월 서울 아파트 매매거래는 7742건으로 전월(8946건)보다 13.5% 줄었습니다. 서울시가 집계한 토지거래허가 신규 신청 건수도 6월 5382건으로 전월보다 10.9%, 신청이 가장 많았던 4월(8925건)보다는 39.7% 감소했습니다. 그런데 신청 가격은 오히려 전월 대비 2.67% 올라 토허제 시행 이후 최고 상승률을 기록했습니다. 

 

문제는 지금 당장의 거래 위축이 아니라, 그 이면에서 공급 자체가 구조적으로 줄고 있다는 점입니다. 인허가와 착공이 뒷걸음질하면 2~3년 뒤 입주 물량도 함께 줄어듭니다. 상반기 전국 아파트 준공이 9만276가구로 52.8% 감소한 것도 앞선 시기의 착공 부진이 그대로 반영된 결과입니다.

 

업계에서도 이런 정책 엇박자를 우려하는 목소리가 나옵니다. 건설 업계 관계자는 "통상 수요를 조이는 정책과 공급을 늘리는 정책이 함께 가야 시장이 안정되는데, 지금은 수요와 공급이 동시에 위축되는 엇박자 국면에 놓였다"며 "미분양이 쌓이면 건설사는 신규 사업을 미루게 되고, 그 여파는 2~3년 뒤 입주 물량 감소로 돌아온다"고 말했습니다. 이어 "분양 실적이 늘었다는 것만으로 공급 상황이 나아졌다고 보기는 어렵다"고 말했습니다.

 

이수정 기자 [e-mail]

홍연 기자 [e-mail]

 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.