[IB토마토]삼표 성수개발, 착공 전인데 5200억 만기…금융비용 압박

성수 개발 차입금 4600억→5200억원…10월 만기건설중인자산 5758억원…차입원가 274억원 자산화착공 전 인허가 변수…차환 조건이 사업성 좌우

이 기사는 2026년 08월 26일 11:00  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

[IB토마토 김소윤 기자] 삼표그룹이 추진하는 서울 성수동 옛 삼표레미콘 부지 개발사업에서 자금조달 부담이 주요 변수로 떠올랐다. 사업 추진 과정에서 개발자산과 차입 규모가 증가한 가운데 대규모 개발대출 만기가 오는 10월로 다가왔기 때문이다. 사업장이 착공 전인 데다 후속 인허가 일정에도 변수가 남은 만큼 향후 차입금 처리와 조달 조건, 사업 진행 속도에 따라 금융비용이 개발원가에 추가로 누적될 수 있어 관리가 변수다.

 

삼표레미콘 부지 조감도 (사진=서울시)

5200억원 만기 임박…연 6%대 차입금 차환이 변수 

 

26일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 에스피성수피에프브이(SP성수PFV)의 지난해 말 성수동 개발사업 관련 장기차입금 원금은 5200억원으로 전년(2024년) 말 4600억원보다 600억원 증가했다. 신한은행 등에서 조달한 자금으로 금리는 연 6.15~6.50%다. 이들 차입금 상환 조건은 오는 10월14일 만기일시상환이다. 

 

지난해 말에 만기가 1년 이내로 다가오면서 장기차입금이 유동성장기차입금으로 대체됐다. 유동성 장기차입금은 당초 장기로 조달한 자금 가운데 결산일 기준 1년 안에 만기가 돌아오는 차입금을 의미한다. 해당 차입금 원금은 5200억원이지만 현재가치할인차금 66억원을 반영한 회계상 유동성장기차입금은 5134억원이다. 현재가치할인차금은 차입금 원금과 회계상 장부금액의 차이로, 만기가 가까워질수록 상각돼 장부금액이 원금에 가까워진다는 설명이다. 

 

해당 차입금과 관련해서는 성수동 개발사업 관련 부동산과 시행사 지분 등이 담보로 제공됐다. SP성수PFV 감사보고서 주석에 따르면 회사는 해당 대출을 위해 부동산담보신탁 계약을 체결하고 대주단에 대출 약정액의 130%에 해당하는 우선수익권을 제공했다. 우선수익권은 채무불이행 등으로 담보 부동산을 처분할 경우 대주단이 처분대금 등을 우선적으로 회수할 수 있도록 한 권리다. 여기에 지배기업이 보유한 SP성수PFV 보통주 지분 100% 또한 담보로 제공됐다.

 

오는 10월 만기를 맞는 5200억원은 성수동 개발사업을 위해 조달한 자금인 만큼 사업이 계속되는 상황에서는 향후 차환 여부와 조달 조건이 주요 변수가 될 전망이다. 기존 차입금의 금리가 연 6%대인 만큼 차환 과정에서 금리와 대출 조건이 어떻게 결정되느냐에 따라 향후 금융비용 부담 역시 달라질 수 있다. 실제 SP성수PFV가 지난해 성수동 개발자산에 자본화한 차입원가는 274억원에 달한다. 전년에도 274억원을 자본화한 만큼 매년 상당 규모 금융비용이 개발원가에 반영되고 있다.

 

 

차입원가 개발자산에 누적…착공 지연이 사업성 변수

 

사업 진행과 함께 건설중인자산도 증가했다. SP성수PFV의 건설중인자산은 2024년 말 5011억원에서 지난해 말 5758억원으로 14.92%(748억원) 늘었다. 건설중인자산은 개발이 완료되기 전까지 토지와 공사·설계 등 사업을 위해 투입된 원가를 비용으로 바로 처리하지 않고 자산으로 쌓아두는 회계 계정이다. 성수동 개발사업이 아직 진행 중인 만큼 관련 사업비가 이 계정에 누적되고 있으며, 건설중인자산 증가는 개발 과정에서 투입된 원가가 늘고 있다는 의미다.

 

사업 자금을 조달하면서 발생한 차입원가 또한 포함됐다. SP성수PFV가 지난해 건설중인자산에 자본화한 차입원가는 274억원으로 전년과 같은 수준이다. 차입원가 자본화는 개발에 직접 사용된 차입금에서 발생한 이자 등 금융비용을 당기 비용으로 즉시 인식하는 대신 해당 자산의 취득원가에 포함하는 회계처리를 말한다.

 

개발사업에서는 일정 요건을 충족할 경우 적용할 수 있는 정상적인 회계처리지만, 사업기간이 길어질수록 추가로 발생하는 금융비용이 개발원가에 누적될 수 있다. 오는 10월 차입금 차환 과정에서 금리가 높아지거나 사업 일정이 지연될 경우 금융비용 증가가 총사업비와 향후 사업성에 부담으로 작용할 가능성이 있다.

 

삼표산업 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "현재로서는 해당 차입금의 리파이낸싱 여부나 구체적인 일정에 대해 확정적으로 밝힐 수 있는 상황은 아니다"라며 "사업 진행 상황에 맞춰 자금조달 방안을 검토할 예정"이라고 말했다.

 

한편, 삼표그룹이 추진하는 성수동 개발사업은 서울 성동구 성수동1가 일대 옛 삼표레미콘 공장 부지를 초고층 복합단지로 개발하는 사업이다. 약 2만 8106㎡ 규모 부지에 주거·업무·오피스텔·호텔·상업·문화시설 등이 들어서는 최고 79~81층 규모의 복합개발을 추진한다. 총사업비는 약 5조원이다. 시행은 삼표산업이 95%, NH투자증권이 5%를 출자한 SP성수PFV가 맡고 있다. 사업은 인허가 절차를 상당 부분 밟았지만 아직 착공 전 단계다. 

 

김소윤 기자 [e-mail]