[뉴스토마토 유지웅 기자] '초고강도 대출 조이기'에 초점을 맞춘 부동산 대책 후속은 '공급'이 될 걸로 보입니다. 대출 규제는 주택 수요자들의 '패닉 바잉'을 잠시 멈출 순 있어도 근본 대책은 될 수 없기 때문인데요. 고가 아파트에서 가격이 높지 않은 주택으로 수요가 이동하는 '풍선효과'가 발생할 수 있는 만큼, 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역이 확대될 가능성도 있습니다.
(그래픽=뉴스토마토)
후속은 '공급'…'재건축 완화·3기 신도시' 로드맵 담길 듯
29일 금융당국에 따르면, 정부가 발표한 가계부채 관리 방안에 포함된 핵심 대책들은 전날부터 전격 시행에 들어갔습니다. 지난 27일 발표된 대책에는 수도권·규제지역에서 주택을 구입할 때 6억원이 넘는 주택담보대출(주담대)을 금지하는 내용이 담겼습니다. 다주택자 주담대를 막고, 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과하는 등 '갭투자'(전세 끼고 매수)를 어렵게 하는 안도 포함됐습니다.
금융·세제·공급 중 금융 부문에만 초점을 맞춘 '핀셋 대책'입니다. 문재인정부가 세제 중심 대책으로 초기 대응하다 결국 집값 상승을 막지 못한 실패 경험을 고려한 조치로 풀이되는데요. 이재명 대통령이 대선 후보 시절부터 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"고 공언해 온 점도 영향을 미친 걸로 보입니다.
다음은 '공급' 대책이 나올 순서입니다. 앞서 이 대통령의 대선 공약도 △신도시·유휴부지 개발 △서울 도심 재개발·재건축 규제 완화 △공공임대·공공분양 확대 등 '공급 중심'의 정책이었습니다.
이르면 내달 나올 부동산 대책 역시 여기에 발을 맞출 걸로 보입니다. 수도권에 신규택지를 대거 지정해 공급 물량을 늘리기보다는, 공공기관과 기업이 보유한 유휴부지와 역세권·상업지구를 고밀도로 개발해, 도심 내 공급을 확대하는 방안에 무게가 실립니다.
재건축·재개발 규제를 완화해 용적률과 건폐율을 높이고 인허가 기간을 단축해 정비사업 기간을 줄이는 한편, 한국토지주택공사(LH) 등 공공 공급을 강화하는 방안도 담길 걸로 보입니다.
기존에 발표한 신규 택지(서울 서초구 서리풀지구·경기 고양 대곡역세권·의왕 오전왕곡지구·의정부 용현지구)와 3기 신도시의 개발 밀도를 높이는 방안도 거론됩니다.
진성준 민주당 정책위의장은 지난 26일 기자간담회에서 "윤석열 정권 내내 방치하다시피 했던 주택공급계획, 3기 신도시 조성계획, 공공 재개발 계획을 꼼꼼히 점검해 신속하게 다시 추진해야 한다"며 "필요하다면 신도시 조성도 검토해야 한다"고 강조했습니다.
다만 '4기 신도시'를 두고 당과 국정기획위원회가 엇박자를 내고 있는 대목은 불확실성을 키웁니다. 국정기획위원회 경제2분과장인 이춘석 의원은 지난 20일 국토교통부 업무보고를 받는 자리에서 "부동산 가격을 잡겠다고 수도권 주위에 신도시를 만들거나 이런 대책은 안 만들었으면 좋겠다"고 했습니다.
26일 서울 성동구의 한 부동산에 아파트 매물 광고가 게시돼 있다. (사진=뉴시스)
비강남권까지 규제…토허구역 확대 가능성도
문제는 공급 대책의 정책 효과는 수년 뒤에 나타나는 만큼, 단기적 시장 대응에는 한계가 있다는 점입니다. 고강도 대출 규제 역시 효과는 단기에 그칠 가능성이 큰데요. 과거 사례에서도 가격이 일시적으로 조정된 뒤, 비규제지역으로 매매 수요가 옮겨가는 '갭 메우기'(가격 격차 줄이기) 현상이 나타나며 상승세가 이어졌습니다.
실제 이번 대출 규제 이후에도 5억~8억원대 중저가 아파트가 밀집된 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구) 지역으로 수요가 이동해 집값이 상승할 수 있다는 관측이 나오고 있습니다.
당국은 필요시 규제지역 추가 지정 등도 적극 검토한다는 입장입니다. 현재 투기과열지구와 조정대상지역은 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구에만 제한적으로 적용되고 있습니다.
정부는 이를 마포·성동·강동·동작·광진·영등포구 등 이른바 '한강 벨트'까지 확대할 걸로 예상됩니다. 한국부동산원이 26일 발표한 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면, 성동구(0.76%→0.99%)와 마포구(0.66%→0.98%)의 상승 폭은 1%에 육박, 2012년 5월 집계 시작 이래 최대치를 기록했습니다.
강동구(0.69%→0.74%)와 동작구(0.49%→0.53%)도 크게 오르며, 6년 9개월 만에 가장 큰 상승 폭을 보였습니다. 이밖에 용산구(0.61%→0.74%), 양천구(0.38%→0.47%), 영등포(0.33%→0.48%) 등 다른 한강 일대 자치구 상승 폭도 확대됐습니다.
재건축 호재로 올해 들어 높은 주택 가격 상승률을 나타낸 양천구, 경기 남부권에서 아파트 가격 오름세가 두드러진 경기 과천 등도 신규 지정 대상에 포함될 가능성이 큰 것으로 보입니다. 국토교통부는 이르면 내주 주거정책심의위원회 회의를 열고 규제지역을 확대하는 방안을 의결할 방침입니다.
규제지역으로 지정되면 주택 구입, 대출, 세제, 청약 등에서 규제가 강화됩니다. 투기과열지구에선 주택담보인정비율(LTV)이 50%로 제한되며, 재건축 아파트는 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 조정대상지역에서는 다주택자를 대상으로 취득세, 양도소득세 등에서 세율이 중과됩니다.
성동·마포구 등은 토지거래허가구역(토허구역) 확대 지정으로 이어질 가능성도 제기됩니다. 오세훈 서울시장은 지난 11일 시의회 정례회 시정질문에서 "토허구역 재지정 당시 성동·마포구 등 몇몇 자치구는 6개월 정도 살펴 풍선효과 발생 시 조치할 수 있게 여지를 뒀다"며 "성동구 부동산값이 빠르게 올라 상당한 긴장 상태에서 지켜보고 있다"고 했습니다.
유지웅 기자 wiseman@etomato.com
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