(조합원 지위 승계 혼란)재건축·재개발 단지 '혼선'…사업 차질 '불가피'

 

[뉴스토마토 홍연 기자] 정부의 10·15 부동산 대책이 재건축·재개발 사업장에 예상치 못한 혼란을 가중하고 있습니다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 규제지역(조정대상지역 및 투기과열지구)으로 지정되면서 일부 조합원들의 재산권 행사가 사실상 제약됐기 때문입니다. 

 

가장 큰 문제는 조합원 지위양도 제한입니다. 투기과열지구로 지정되면서 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한됐는데요. 1가구 1주택자로 10년 이상 보유·5년 이상 거주 요건을 충족하거나 해외 이주 등 특정 요건을 충족해야 합니다. 서울시에 따르면 이번 대책으로 조합원 지위 양도 제한이 적용되는 서울 내 정비사업구역만 214곳에 달합니다. 

 

대책 발표 직전 매매를 진행하던 조합원들은 계약 무산 위기에 직면했습니다. 재건축·재개발이 예정된 서울 내 아파트를 거래하려면 계약 전 구청에 신청해 토지거래허가를 받아야 하는데 추석 연휴 동안 인허가 절차가 지연되면서 약정서는 계약서로 인정받지 못해 매도 계약 성사가 어려운 상황인데요. 

 

출구가 막힌 조합원들은 급증하는 분담금 부담까지 떠안게 됐습니다. 공사비와 인건비가 늘면서 조합원당 일반적으로 2억~3억원을 부담해야 하는 상황인데 팔고 나갈 길이 사실상 막히게 된 것이지요. 특히나 사업성이 낮은 외곽 지역을 강남권과 동일하게 규제하는 것은 형평성에 어긋난다는 불만도 나옵니다. 여기에 담보인정비율(LTV)이 40%로 낮아져 자금 조달이 까다로워지고, 이주비 대출 한도도 6억원으로 제한되면서 정비사업 추진에 제동이 걸린 것이란 우려가 높죠. 

 

서울 노원구 상계주공5단지와 일대 아파트 모습. (사진=연합뉴스)

 

통상 18년 이상 걸리는 정비사업 특성상 조합설립인가나 관리처분인가 단계에서 거래가 막히면 장기간 유동성 위기에 직면할 수밖에 없습니다. 빠른 속도가 사업성을 좌우하는 정비사업에서 이번 대책으로 조합 간 갈등이 커지면서 사업이 지연돼 공급에 차질을 빚을 것이란 전망이 나옵니다. 사업 지연으로 금융비용과 건축자재비가 상승하면 분담금이 더 오를 것이라는 우려 역시 팽배합니다. 

 

반면 아직 조합설립인가를 받지 않은 재건축 단지에서는 서둘러 집을 내놓는 매물이 증가하고 있습니다. 목동 일대에서는 작은 평형대 조합원들이 가격을 낮춰서라도 조합설립인가 전에 매도하려는 움직임이 포착되고 있는 것인데요. 목동 신시가지 8단지 22평의 일부 매물은 19억원대까지 가격이 내려가며 매수자 우위 시장으로 전환되는 양상입니다. 상계주공 1~16단지 가운데 재건축 속도가 가장 빠른 상계주공 5단지에서도 팔기 힘들다고 생각한 집주인들이 매물을 거둬들이며 매물 수가 급감했습니다. 

 

전매 금지, 재당첨 제한, 대출 규제가 동시에 작동하면서 정비사업을 가로막고 있다는 목소리가 곳곳에서 나오고 있는데요. 조합의 유동성 경색 부분이 시공사 부담으로 전가될 가능성이 높아 자금력 있는 일부 건설사의 입지를 공고하게 할 것이라는 전망도 나옵니다. 

 

한편 오세훈 서울시장은 지난 20일 국회 국토교통위원회 서울시 국정감사에서 10·15 대책을 과도한 조치로 평가하며 부동산 규제가 정비사업에 미칠 파장을 면밀히 검토하겠다고 밝혔습니다. 정비사업이 활발히 추진되고 있는 성남시 역시 재건축·재개발 사업 추진 지연을 우려하며 정부 대책을 비판했습니다. 

 

홍연 기자 [e-mail] 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.