3중 규제 이어 '역대급 보유세'

2026년 세제개편안 발표…고가 주택 세 부담 정조준보유공제→거주공제…장특공제 없애고 공제 한도 신설고가 주택에 종부세 더 부과…시가 40억 이상 보유세 ↑

[뉴스토마토 박진아 기자] 정부가 지난해 강남 3구·용산구에만 적용되던 3중 규제(토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역)를 서울 전역과 경기도 대부분으로 전격 확대하는 초강력 카드에 이어, 올해 양도소득세 등 거래세와 종합부동산세 등 보유세를 모두 올리는 증세 카드를 내놨습니다. 양도세는 장기보유특별공제를 뜯어고쳐 단순히 집값이 비싼 주택이 아니라 양도차익이 큰 매물을 겨냥하고, 종부세는 초고가 주택을 비롯해 '똘똘한 한 채'를 정조준하면서 차등 과세에 방점을 뒀습니다. 

 

다만 조세 형평성과 다주택자 등의 매물 출회 퇴로를 위해 양도세는 1년 유예 후 단계적 시행으로, 종부세는 납부 인원은 크게 늘어나지 않게 하면서도 초고가 주택에 대해선 보유 부담을 가중시키는 '핀셋형'을 택했습니다. 시가로는 40억원 이상(공시가격 약 28억원), 상위 0.4% 수준의 약 6만5000호 가구가 '핀셋 증세' 대상으로 이들의 종부세 부담은 두세 배 늘어납니다. 

 

문제는 이렇다 할 공급 대책이 없는 상황에서 이 같은 핀셋 증세 기조가 매물 증가와 부동산 가격 안정으로 이어질지 불확실하다는 점입니다. 정부의 고가 주택에 대한 세 부담 강화 방향이 바람직하다는 공감대가 형성되면서도 부동산 과세 강화가 매물 잠김으로 이어지는 부작용을 방지할 수 있을지 우려가 나오는 이유입니다. 

 

(그래픽=뉴스토마토)

 

'똘똘한 한 채' 겨눈 이재명표 '차등 과세' 

 

정부는 3일 서울 중구 은행회관에서 세제발전심의위원회를 열고 이 같은 내용의 '2026 세제개편안'을 확정·의결했습니다. 이번 세제개편안은 이달 20일까지 입법예고 이후 국무회의를 거쳐 다음 달 국회에 제출될 예정입니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 지난달 30일 열린 상세 브리핑에서 "올해 세제개편안은 잠재성장률 반등 지원, 민생 및 지방 지원, 공정과세 확립이라는 방향으로 마련했다"며 "부동산 세제 개편은 시장에 안착될 수 있도록 종부세는 내년부터 2028년까지 연차별로 시행하고, 양도세는 내년 1년간은 유예기간을 거쳐 2028년부터 점진적으로 정상화하겠다"고 밝혔습니다. 

 

우선 정부는 보유 기간에 따른 양도세 공제 혜택을 폐지하고 거주 기간 공제 한도를 10억원으로 제한하는 방향으로 장특공제 제도를 개편했습니다. 현행 장특공제를 주택과 주로 상가를 의미하는 주택 외로 나눠 주택은 '장기거주 소득공제', 주택 외는 '장기보유 소득공제'로 명칭을 변경했습니다. 그러면서 현행 보유공제를 거주공제로 전환했는데, 1세대 1주택자의 경우 현행 '보유 연 4%+거주 연 4%'에서 2029년부터는 '거주 연 8%'로 손질했습니다. 다주택자의 경우 '보유 연 2%'에서 '거주 연 2%'로 조정했습니다. 공제 수준 합리화를 위해 장기거주소득공제 한도도 신설하면서 현재 한도가 없는 거주 공제를 10억원으로 제한했습니다. 

 

징벌적 보유세 성격을 지닌 종부세도 강화합니다. 정부는 종부세 과세 대상을 1세대 1주택자의 경우 주택가액 공시가격 14억원(시가 20억원) 초과시 부과키로 했습니다. 그 외에는 현행대로 유지됩니다. 기본공제금액도 거주용 1주택자는 기본공제금액을 12억원에서 14억원으로 올리고, 비거주 1주택자는 12억원에서 9억원으로 낮춥니다. 공정시장가액비율도 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 현행 60%에서 2027년 이후 70%로 올리고 3주택자 등은 2027년 70%, 2028년 이후엔 80%까지 상향합니다. 

 

초고가 주택 '핀셋 증세'…매물 증가·시장 안정 '의문'

 

눈에 띄는 것은 공시가격 28억원 이상, 즉 시가 40억원 이상의 초고가 주택에 대해선 종부세 부담이 대폭 늘었다는 점입니다. 현행 종부세는 보유 주택 수에 따라 중과 여부를 결정하기 때문에 30억원짜리 1주택 보유자보다 10억원짜리 3주택 보유자가 더 높은 세율을 적용받는 역전 현상이 발생했습니다. 정부는 이를 바로잡겠다는 취지에서 초고가 주택을 비롯해 '똘똘한 한 채'를 겨냥, 세 부담을 늘리기로 했습니다. 이에 주택 수에서 주택가액 기준으로 세율을 일원화하고, 세 부담 정상화를 위해 과세표준 6~12억 구간의 세율을 기존 1.0%에서 1.3%로 인상키로 했습니다. 따라서 종부세 산출 시 과세표준이 12억원을 초과하는 1·2주택자는 0.5~2.7% 세율이, 3주택 이상 보유자는 0.5~5.0%이 세율이 각각 적용됩니다.

 

예를 들어 1세대 1주택자로 시가 50억원(공시가격 35억) 수준에 10년 거주한 60세 보유자의 경우 현재 453만9000원을 낸 종부세를 2028년에는 978만5000원을 내야 합니다. 반면 비거주 1세대 1주택자인 60세가 10년 보유한 시가 50억원 수준의 주택은 현재 453만9000원의 종부세를 2년 후에는 1970만3000원이나 내면서 증가 금액만 1516만4000원에 달합니다. 

 

문제는 이 같은 핀셋 증세가 얼마나 매물 증가와 부동산 시장 안정에 기여할지 불확실하다는 점입니다. 정부 내에선 일단 양도세를 유예기간을 두고 단계적으로 시행하면 강남권을 중심으로 일부 매물이 나오면서 부동산 가격 상승세를 진정시킬 것이라는 기대감이 엿보입니다. 하지만 과거 문재인정부 당시 양도세·보유세 인상은 매물 잠김 현상을 초래해 시차를 두고 주택 가격 상승을 초래했습니다. 시장에서는 일부인 초고가 주택 보유자의 세 부담을 높이는 것만으로는 매물 확대 효과가 제한적이라는 회의적인 시각이 많습니다. 또 초고가 주택만 겨냥한 핀셋 증세가 또 다른 형평성 문제와 조세 저항을 낳을 수 있다는 지적도 제기됩니다. 

 

김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 "지금처럼 보유세·양도세 동시에 올리는 세제 구조면 중장기적으로는 부동산 가격을 올릴 것"이라며 "단기적으로 부동산 시장 가격이 안정화되는 것처럼 보일 수 있겠지만, 중장기적으론 고가 주택 시장에서 전세 매매가 상승하는 영향이 있을 것이고 그게 서민 주거 안정과 무슨 상관이 있나"라고 꼬집었습니다. 그러면서 "결국 초고가 주택만 안정화 시키는 셈인데, 일반 서민들에게 무슨 의미가 있나 싶다"며 "세금으로 압박해서 매물 나오게 해 시장가격을 안정화시키겠다는 것은 부작용이 너무 크다"고 지적했습니다. 

 

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관이 지난달 30일 정부세종청사 중앙동 브리핑룸에서 열린 '2026년 세제개편안' 상세 브리핑에서 모두발언을 하고 있다. (사진=재경부)

 

박진아 기자 [e-mail]

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 최신형 정치정책부장이 최종 확인·수정했습니다.