[뉴스토마토 홍연 기자] 1기 신도시 재건축의 선두주자로 꼽히는 분당과 평촌의 분위기가 심상치 않습니다. 선도지구를 중심으로 특별정비구역 지정이 잇따르면서 행정절차가 본궤도에 오른 데다, 기대감이 실거래와 호가 상승으로 이어지는 모습입니다. 현장 중개업소들은 "문의가 꾸준히 이어지고 있지만 가격 부담에 거래 양상은 선별적으로 나타난다"고 전했습니다.
경기 성남시는 지난 20일 분당 노후계획도시 선도지구 내 6개 구역을 특별정비구역으로 지정·고시했습니다. 시범단지와 샛별마을, 목련마을 등 결합 개발 대상 구역이 포함됐으며, 해당 구역의 계획 가구 수는 총 1만3574가구로 기존보다 5911가구 늘어났습니다. 아직 고시가 남아 있는 양지마을 역시 막바지 검토 단계에 있어 조만간 지정이 완료될 전망입니다.
행정 속도가 빨라지자 시장도 즉각 반응했습니다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 지난해 12월 이후 분당구에서 3.3㎡당 1억원을 넘는 아파트 거래가 12건 신고됐습니다. 선도지구 지정이 공식화된 2024년 11월 이후 성남 집값 상승률은 14.75%를 기록하며 수도권에서 두드러진 흐름을 보인 바 있습니다.
성남시 분당구 수내동 일대에서 영업 중인 한 중개업소 관계자는 "30평대 기준으로 금호, 청구, 한양 단지 모두 20억원대 초중반에 거래가 이어지고 있다"며 "32평이 호가가 24억원까지 올라왔고, 대형 평형과 소형 평형 거래도 간간이 이뤄지고 있다"고 말했습니다. 이어 "대출 규제가 강하다 보니 자금 여력이 있는 수요 위주로 움직이고, 덜 올랐던 작은 평수들이 상대적으로 상승폭이 더 가파르다"고 덧붙였습니다.
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분당 양지마을 한양아파트 단지 내 전경. (사진=홍연 기자)
선도지구 여부에 따른 가격 차이도 감지됩니다. 또 다른 중개업소 관계자는 "양지마을처럼 역세권이고 중앙공원 인접, 학군과 인프라가 갖춰진 곳은 선도지구 지정 이후 가격이 더 탄탄해졌다"며 "인근 파크타운 단지는 선도지구가 아니라는 이유로 시세가 2억원 정도 저렴하게 형성돼 있다"고 전했습니다. 그러면서 "결국은 순차적으로 선도지구 지정이 이뤄질 것이지만 지정 시점이 늦춰진 단지는 가격이 한 박자 쉬어 가는 분위기"라고 설명했습니다.
평촌신도시 역시 비슷한 흐름을 보이고 있습니다. 안양시는 지난해 말 평촌 선도지구 가운데 귀인블록(A-17)과 민백블록(A-18)을 특별정비구역으로 지정했습니다. 특히 민백블록은 평촌에서 처음으로 특별정비구역 고시를 마치며 인허가 절차에 가장 먼저 진입했습니다. 정비계획에 따르면 귀인블록은 1700가구에서 약 2800가구로, 민백블록은 1300가구에서 약 2300가구 규모로 재건축이 추진됩니다. 샘마을(A-19)은 현재 정비계획 수립 단계에 머물러 있습니다.
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평촌동의 한 중개업소 관계자는 "민백블록 38평형이 15억5000만원선, 귀인블록 한신 단지는 16억원대 초반에서 매물이 형성돼 있다"며 "선도지구가 아니어도 주변 32평형은 이미 14억원을 넘긴 곳이 있다"고 말했습니다. 그러면서 "재건축을 염두에 두는 실수요자들은 입주까지 10년 정도를 보고 접근하는 경우가 많고, 분담금도 6000만원 안팎으로 예상하는 분위기"라고 덧붙였습니다.
특별정비구역 지정 이후의 속도에 대해서는 민백과 귀인의 진행 상황은 큰 차이가 없다는 설명입니다. 또 다른 중개업소 관계자는 "두 곳 모두 사업시행자 지정 절차를 앞두고 있고, 샘마을만 상대적으로 6개월 정도 늦어질 것"이라며 "지정 전보다 가격이 오르긴 했지만, 다른 지역도 전반적으로 상승해 선도지구라서 더 오른다는 인식은 크지 않다"고 말했습니다.
다만 선도지구와 비선도지구 간 격차에 대해서는 중장기적으로 차이가 벌어질 수 있다는 전망도 나옵니다. 현장에서는 지금은 평당 100만원 안팎 차이에 불과하지만, 사업이 본격화해 신축 단지가 들어서면 결국 시세차익은 5억~6억원까지 격차가 날 수 있다는 관측인데요. 동시에 학군 수요가 워낙 탄탄해 당장은 가격 차이가 크게 드러나지 않는 측면도 있다는 설명입니다. 실제로 평촌은 귀인중학교를 중심으로 한 학군 수요가 꾸준해, 아이를 둔 젊은 층의 실거주 문의가 많죠.
시장에는 관망 심리도 공존합니다. 일부 집주인들은 규제 강화 가능성을 의식해 매물을 거둬들이는 반면, 다른 한편에서는 "규제로 더 묶이기 전에 팔아달라"는 요청도 나온다는 게 중개업소들의 전언입니다. 이재명정부 출범 이후부터 세 차례에 걸쳐 발표된 부동산 대책이 주요 지역의 집값을 잡지 못했고 이에 따라 추가적인 규제 도입 가능성이 거론되는 만큼 거래는 점차 선별적으로 이뤄지는 양상입니다.
전문가들은 분당과 평촌의 공통점으로 ‘접근성과 생활 인프라’를 꼽습니다. 강남 접근성이 뛰어나고, 교통·교육 여건이 뒷받침되면서 정비사업 기대가 가격에 반영됐다는 분석입니다. 다만 향후 추가 분담금, 이주 시점, 단지 간 이해관계 조정 등 변수가 남아 있는 만큼 상승세가 계속될지는 지켜볼 필요가 있다는 것이 중론입니다.
홍연 기자 hongyeon1224@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.
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