이 기사는
2026년 04월 24일 19:04 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
지난해 말부터 이어진 증시 호황에 증권업계는 연일 최고 실적을 경신하고 있다. 그러나 중소형 증권사들의 실적 개선은 시장 활황의 수혜보다 부동산금융 충당금 적립 부담 완화에 더 크게 기대고 있다는 분석이 나온다. 결국 증권업계 회복의 열쇠는 부동산 익스포저의 연착륙 여부에 달려 있다는 의미다. <IB토마토>는 중소형 증권사의 부동산금융 현황을 점검하고 구조적 개선 흐름과 향후 시장 방향성을 짚어보며 증권산업의 새로운 가능성을 진단해보고자 한다.(편집자주)
[IB토마토 최윤석 기자]
다올투자증권(030210)은 지난해 흑자전환에 성공했다. 국내 증권사 중 부동산금융 비중이 가장 높은 다올투자증권의 성과로 그간 증권업계를 괴롭혀온 부동산 위기가 끝난 신호로 해석한다. 하지만 지난 저금리 시기 부동산 투자 열풍이 남긴 악성 상업 부동산 위험노출액(익스포저)은 여전한 상황이다.
2년 만의 흑자전환, 경영 분쟁도 종지부
24일 금융투자업계에 따르면 이병철 다올금융그룹 회장은 김기수 프레스토투자자문 전 대표와 그의 부인 최순자씨가 보유한 다올투자증권 보통주 228만2608주, 전체 지분 3.75%를 장외로 매입할 예정이라고 밝혔다. 이로써 다올투자증권을 둘러싼 경영권 다툼은 최종적으로 이 회장의 승리로 마무리됐다.
다올투자증권은 2023년부터 시작된 고금리에 국내 증권사 중 가장 힘겨운 시기를 보낸 증권사였다. 그간 사세 확대를 이끈 부동산금융이 오히려 회사의 발목을 잡게 된 상황에서 차액결제거래(CFD) 사태로 촉발된 경영권 분쟁까지 겹쳤기 때문이다.
황준호 다올투자증권 대표 (사진=다올투자증권)
2023년 취임한 황준호 대표는 부동산금융 위기 극복과 경영권 방어라는 벅찬 과제를 떠안은 채 임기를 시작해야 했다. 이에 황 대표가 꺼내 든 카드는 포트폴리오 재전환이었다.
물론 사업 전환 과정은 쉽지 않았다. 다올투자증권은 충당금 적립과 부동산금융 축소를 병행하며 2023년과 2024년 연속 적자를 감수해야 했다. 사업수익 감소와 충당금 적립으로 인한 현금 여력 악화는 신용등급 하락으로 이어졌다.
2년간의 인내 끝에 지난해부터 본격적인 성과가 나왔다. 초기 충당금 적립으로 추가 적립 부담을 덜 수 있었고 당기순이익은 439억원, 영업이익도 334억원을 올리며 연간 흑자전환에 성공했다. 흑자전환은 곧 배당으로 이어져 지난 주주총회에선 주당 배당금 240원, 배당성향 41.4%로 확정됐다.
다올투자증권의 회복을 이끈 황 대표는 그 공로를 인정받아 올해 주주총회에서 연임도 확정됐다. 세 번째 임기는 오는 2027년 3월까지로, 임기를 다하면 황 대표는 다올투자증권 역사상 최장기 임기를 역임한 대표가 된다.
막내 증권사의 귀환, 빈자리 채운 S&T
다올투자증권은 자기자본 기준 24위 중소형 증권사다. 그렇기에 모기업의 지원도 기대하기 어렵고 신규 사업 진출도 제한적이었다. 이런 상황에서 사업 정상화를 위해 다올투자증권이 집중한 것은 부동산 익스포저 감축과 조달 구조 안정화였다.
(사진=다올투자증권)
다올투자증권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 익스포저는 2022년 7314억원 수준에서 2025년 하반기 2564억원까지 줄었다. 한편 만기 1년 이상의 장기 조달비율을 2022년 34.3%에서 지난해 말 65.5%로 끌어올리며 차입구조 장기화도 단행했다.
사업 부문에선 부동산금융의 빈자리를 메우기 위해 채권 중계 사업을 키우는 한편 세일즈앤트레이딩(S&T)에 힘을 줬다. S&T조직을 기존 본부에서 부문으로 격상했고 LS증권 출신 이선범 부사장을 영입하는 등 조직 확대에 나섰다. 그 결과, 2025년 사업수익에서 자기매매부문 수익은 4560억원으로 투자중개 5555억원에 이어 두 번째 비중을 차지했다.
다올투자증권의 흑자전환은 증권업계에서 일종의 변곡점으로 받아들여진다. 대형 증권사들이 실적 회복을 본격화하던 2024년까지도 다올투자증권의 반등은 낙관하기 어렵다는 시선이 많았다. 그렇기에 이번 흑자전환은 업계 전반의 회복을 상징하는 지표라는 평가가 나온다.
하지만 사업 회복에도 아직은 마냥 낙관할 수는 없다. 저금리 시기 부동산 개발과 투자 열풍 흔적들이 곳곳에 남아 있기 때문이다.
지식산업센터 공실···여전한 숙제
<IB토마토> 집계에 따르면 지난해 말 기준 다올투자증권이 직접 매입확약을 진행한 부동산 익스포저는 총 22건, 1915억원 규모다. 그간 상당수 정리 절차를 밟았지만, 저금리 시기부터 보유한 투자형 부동산 익스포저는 다올투자증권이 풀어야 할 과제로 꼽힌다.
다올투자증권의 투자형 부동산 익스포저 중 대표적인 사례는 디에이지축제일차 사업건이다. 다올투자증권은 2022년 해당 특수목적회사(SPC)에 127억원 대출을 실행했다. 현재는 공사가 완료돼 분양을 진행 중이다.
해당 SPC의 사업은 고양시 지식산업센터 개발사업이다. 경기도 고양시 덕양구 삼송택지지구에 위치한 에이스 하이엔드 타워 지축역은 5층~지상 8층, 연면적 약 46,330㎡ 규모로 2022년부터 분양이 진행 중이다.
지식산업센터는 신도시 지구에서 중소기업이나 중견기업 공장과 사무실이 입주할 수 있는 아파트형 건물을 말한다. 공업지구 설정이 제한되고 일반 산업단지 유치가 어려운 지자체들이 앞다퉈 유치했고, 비거주 부동산으로서 부동산 규제 밖 물건으로 저금리 시기엔 호응도가 높았다.
에이스 하이엔트 타워 전경.(사진=IB토마토)
에이스 하이엔드 타워도 분양 초기 92%의 분양률을 보일 정도로 투자자 호응이 컸다. 하지만 2023년부터 기존 분양 계약 일부가 해지되면서 분양률은 70%대로 떨어졌다.
에이스 하이엔드 타워의 경우 평균 공실률이 55%에 달하는 다른 지식산업센터보다는 형편이 나은 편이다. 하지만 2026년 현재까지도 1층 상가는 상당수 비어있었고 일부 물건의 입주도 이뤄지지 않은 것으로 나타났다.
다만 기대를 걸어볼 만한 것은 오는 5월 발표될 지식산업센터 입주 가능업종 확대 시행령이다. 정부는 지식산업센터 공실 관련 대책으로 입주 가능업종을 기존 78개에서 95개까지 늘리는 안을 담은 시행령을 추진 중이다.
다올투자증권 관계자는 <IB토마토>에 "현재 남은 PF 익스포저도 점진적인 축소와 더불어 건전성 확보에 노력하고 있다"라며 "조기 회수를 통한 건전성 관리에 만전을 다하겠다"고 밝혔다.
최윤석 기자 cys55@etomato.com
ⓒ 맛있는 뉴스토마토, 무단 전재 - 재배포 금지