[뉴스토마토 김현철 기자] 인천 송도국제도시 R2블록 개발을 둘러싸고 또다시 논란이 불붙고 있습니다. 외국인투자사업을 명분으로 한 두 민간업체의 제안이 공공성은 물론 외투의 실체도 없는 민간 수익 중심의 '부동산 개발'이라는 혹평을 받기 때문입니다. 특히 이번 제안 업체 중 하나인 N사는 2023년 특혜 논란 끝에 사업을 백지화됐던 바로 그 사업자입니다. 구조적 문제점들이 전혀 개선되지 않은 채 다시 등장한 겁니다. 일각에선 N사 밀어주기 의혹도 제기됩니다.
15일 <뉴스토마토>가 입수한 '인천시 투자유치자문단 검토 의견'을 보면 N사와 P사가 각각 제출한 송도 R2블록 개발 제안서는 모두 외투 실체 미비와 과도한 주거시설 위주 구성으로 부적절하다는 평가가 나옵니다.
송도국제도시 R2블록. (사진=인천경제자유구역청)
N사 6조 투자계획…'외투기업'은 부동산 경험·투자계획 '불명확'
N사는 지난 6월 인천경제자유구역청에 총 6조1990억원을 투자해 7조1384억원을 회수하는 사업 개발안을 제시했습니다. 수익률은 약 15%이며, 사업이익은 약 1조394억원에 달합니다.
문제는 수익 배분 구조입니다. 인천시 투자유치자문단(이하 자문단)은 "N사 지분은 40%로 이윤 수준이 높으며, 건설사 지분 10% 수준은 적절하지만 국내 금융투자자 지분이 5%로 낮다"며 "N사 중심의 수익 배분으로 구성됐다"고 지적했습니다.
더 심각한 문제는 외투기업의 실체입니다. N사가 외국인투자지역 지정을 위해 내세운 외투 법인 E사는 부동산과 무관한 패션업체로 확인됐습니다. 자문단은 "투자의향서에 투자금액이 제시되지 않은 상황으로, 외국인투자 비율 30%를 충족할지 여부가 불확실하다"며 "외투기업 지분 30%는 본 사업 추진의 필수 사항임에도 이를 확인하기 위한 자료가 부실하다"고 했습니다.
전체 면적 80.8%가 주택·오피스텔...공공 기여도 의무 시설에 불과
N사가 내민 제안서를 보면 주거시설 3498세대를 예정하고 있으며, 전체 면적의 80.8%를 분양 처분할 계획입니다. 국제예술학교 유치 후 운영, 초등학교 기부채납 이외에는 대부분 주거단지로 채워집니다.
공공 기여 4611억원(총사업비 대비 7.6%)도 대부분 의무 시설입니다. 자문단은 "K-아트센터 2500억원은 구체적인 내용이 전무하며, 초등학교 기부채납은 주거시설 수요를 충당하는 것으로 특별하게 공공에 기여한다고 보기 어렵다"고 평가했습니다. 특히 국제예술학교를 두고선 "특정 계층의 수요를 위한 시설로, 공공이라고 볼 수 없다"고 지적했습니다.
P사, 기업분석 보고서 '부실'…자문단 "기업에 대한 판단 '불가능'"
N사와 비슷한 시기에 사업 개발안을 제출한 P사 역시 상황은 비슷합니다. 자문단은 "대표 주관사인 P사의 기업분석 보고서가 부실하게 제출됐고, 해당 보고서에서 기업에 대한 아무 내용이 없는 빈칸으로 제출돼 해당 기업에 대한 판단이 불가하다"고 했습니다.
P사가 내세운 해외자본조달 방식도 문제입니다. 1400억원을 자기자본으로 포함했지만, 자문단은 "P사의 해외투자업체인 D사 의향서를 보면 지분투자·대출·메자닌금융(전환사채와 신주인수권부사채 등에 투자하는 것)을 포함하고 있어 모두 자기자본이라고 볼 수 없다"며 "해당 금액을 자기자본으로 가정해 자기자본비율을 산정한 것은 매우 공격적인 가정"이라고 했습니다.
2023년 백지화된 그 사업자...구조도, 명분도 달라진 것 없어
그런데 N사는 지난 2023년, 같은 땅을 대상으로 유사한 개발안을 제출했으나 당시에도 전체 면적의 85% 이상을 주거시설로 구성하고 외투 명분만 앞세운 사업 구조로 거센 비판을 받은 바 있습니다. 결국 사업은 백지화됐고, 인천시는 민간 수의계약 방식 자체를 폐기하기에 이르렀습니다.
하지만 N사의 이번 제안서 역시 외투 실체 미비, 공공성 결여, 수익구조 불균형이라는 구조적 문제를 고스란히 되풀이하고 있습니다. 일각에선 인천시청이 사실상 N를 사업자로 내정하고 밀어주기를 하고 있다는 의혹까지 나옵니다.
자문단 "N사, P사 사업자 모두 부적절...양해각서 체결 불합리"
자문단은 이달 초 최종 의견서에서 "N사, P사 모두 사업계획이 부실하며, 사업 추진 가능성이 불투명하다"면서 "부실하게 제출된 자료를 바탕으로 적절한 투자 유치 자문을 제공하기 어렵다"고 결론을 지었습니다.
또 "두 사업자 모두 외국대학 또는 국제학교 참여를 제시하고 있으나, 전체 사업에서 차지하는 비중은 매우 미미하고 총사업비 중 대부분은 주거시설"이라며 "이를 외국인투자시설로 해석하는 것은 논란의 소지가 있다"고 지적했습니다.
인천시청은 이 사업안들을 최근 투자유치기획위원회 회의에 상정했으나, 내부적으로 '보류' 결정을 내린 상태입니다. 그러나 위원회 관계자들은 재차 해당 사업 검토가 이뤄질 것을 우려하고 있습니다. 위원회 관계자는 "보류 결정은 말 그대로 보류이다. 여건만 맞으면 다시 심의에 올라올 가능성이 높다"고 했습니다.
김현철 기자 scoop_press@etomato.com
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