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2026년 04월 20일 06:00 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
지난해 말부터 이어진 증시 호황에 증권업계는 연일 최고 실적을 경신하고 있다. 그러나 중소형 증권사들의 실적 개선은 시장 활황의 수혜보다 부동산금융 충당금 적립 부담 완화에 더 크게 기대고 있다는 분석이 나온다. 결국 증권업계 회복의 열쇠는 부동산 익스포저의 연착륙 여부에 달려 있다는 의미다. <IB토마토>는 중소형 증권사의 부동산금융 현황을 점검하고 구조적 개선 흐름과 향후 시장 방향성을 짚어보며 증권산업의 새로운 가능성을 진단해보고자 한다.(편집자주)
[IB토마토 최윤석 기자]
현대차증권(001500)은 고금리 시기 부동산 위험노출액(익스포저)를 수도권 중심으로 재편했다. 이 같은 포트폴리오 조정은 시장의 호평을 받았지만, 상업부동산의 높은 비중은 한계로 지적된다. 특히 현대차증권이 주로 매입확약을 진행한 오피스와 도시개발 사업은 정책 변수의 영향이 크다. 오는 6월 지방선거 이후 개발사업 추진 방향이 현대차증권의 주요 변수로 떠오르는 배경이다.
2년 만에 공모채 시장 등장
20일 금융투자업계에 따르면 현대차증권은 1000억원 규모 무기명식 이권부 무보증사채 공모에서 목표액의 5배를 상회하는 5650억원 주문을 받았다. 이에 따라 2년물과 3년물 각각 550억원, 1000억원으로 발행규모가 확정됐다.
(사진=현대차증권)
현대차증권이 공모채 시장에 이름을 올린 것은 2024년 이후 처음이다. 앞서 현대차증권은 주로 전단채나 기업어음(CP) 등으로 단기 유동자금을 조달했고 원장 구축 자금 같은 대규모 조달에선 유상증자를 이용했다.
오랜만에 공모채 시장에서 이름을 올린 현대차증권은 실적 성장세가 호평을 받으며 기관투자자들의 투심을 움직였다. 2년물과 3년물에서 각각 –19bp(bp= 0.01%), -28bp에서 주문을 모아 금리 할인에도 성공했다.
실제 지난해 현대차증권의 실적 자료를 살펴보면 당기순이익은 577억원으로 전년 동기 대비 59.8% 증가했고, 영업수익과 영업이익도 각각 14.3%, 32.2% 늘어난 3812억원, 723억원을 기록했다. 이는 부동산금융에 치중된 기업금융(IB)을 다변화하는 데 성공했고, 익스포저 관리로 충당금 적립 부담이 완화된 결과로 풀이된다.
김예일 한국신용평가 수석연구원은 "현대차증권은 그룹 내 협력사를 통한 다양한 영업기반을 바탕으로 채권 중개와 자기매매 부문에서 사업 확대에 성공했다"라며 "다만 그간 부담이 되어온 부동산금융도 선별적인 자산 취급을 이룬 것으로 보인다"라고 평가했다.
위험 큰 상업부동산 여전히 한계
현대차증권은 지난 저금리 시기 부동산금융을 통한 IB 확대를 성장 동력으로 삼아왔다. 하지만 2023년부터 시작된 고금리 시기는 곧 우발부채 부담으로 이어졌고 사업 안정성 확보를 위한 포트폴리오 재조정 기간을 거쳐야 했다.
지난해 말 기준 현대차증권 전체 우발채무 총액은 8289억원이다. 이 중 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 익스포저는 5529억원으로 나타났다. 현대차증권은 이 중 부동산 익스포저의 질적 개선을 위해 노력했다. 위험성이 높은 브릿지론을 최소화하고 본PF 비중을 늘리는 한편 사업지도 서울과 수도권 중심으로 재편했다.
현대차증권 부동산 익스포저 현황(사진=현대차증권)
이 같은 조정으로 현대차증권의 부동산 익스포저 내 브릿지론 비중은 직전 연도 23.8%에서 12.3%로 낮아졌다. 본PF의 지역 구성에서도 수도권 비중은 46.5%에서 58.3%로 상승했다.
다만 포트폴리오 내 상업부동산 비중은 여전히 적지 않다. 공동주택과 비교하면 상업시설이나 오피스 등은 수요 변동성이 크고 경기와 정책 변화에 민감하다. 수도권 중심으로 사업장을 재편했더라도 자산 성격에 따른 부담까지 줄어든 것은 아니라는 평가가 나오는 이유다.
세운상가 개발, 6월 지방선거 결과에 영향
<IB토마토> 집계에 따르면 지난해 말 기준 현대차증권이 직접 매입확약을 진행한 부동산 익스포저는 총 24건, 5153억원 규모다. 이 가운데 지방 사업장 규모는 483억원에 그쳤고, 나머지는 서울과 수도권 사업장으로 구성됐다.
수도권 익스포저 대부분은 도시개발과 오피스, 주상복합 사업이다. 특히 지방정부 차원의 대규모 개발 사업이 신규 익스포저로 편입되는 흐름도 나타났다. 투모로우세운제이차는 현대차증권이 2025년 편입한 사업건이다. 현대차증권은 해당 특수목적회사(SPC)에 400억원 대출을 실행했다.
세운5구역 재개발현장 (사진=IB토마토)
해당 SPC의 사업은 세운5구역 재개발사업이다. 서울 중구 산림동 190-3번지 일원 7672㎡ 부지에 지상 37층 규모의 업무복합시설을 개발하는 프로젝트로 이지스자산운용이 주주로 참여 중인 세운5구역PFV가 시행사를 맡는다.
이 사업은 오세훈 서울시장의 '녹지생태도심 재창조전략'에 기반한다. 오 시장은 취임 이후 그간 서울시의 숙원인 세운상가 재개발과 녹지 개발 계획을 밝히며 2022년 취임부터 본격화하고 있다.
관심은 오는 6월 지방선거 이후에도 사업 추진 기조가 유지될지에 쏠린다. 현대차증권이 딜에 뛰어든 지난해 5월만 해도 마땅한 여권 후보가 없는 상황이었지만, 정원오 성동구청장이 출사표를 던지고 최근 여론조사에서 당선 가능성이 거론되면서 분위기가 달라졌다.
정 구청장은 최근 언론 인터뷰에서 세운상가 개발 자체에는 동의하면서도 "정교한 설계가 필요하고 지역사회와 소통이 전제돼야 한다"라고 밝혔다. 해당 지역의 고도제한 변경 논란 등을 염두에 둔 발언으로 해석된다.
오세훈 서울시장(좌)과 정원오 성동구청장(우) (사진=연합뉴스)
인근 상인은 <IB토마토>와 인터뷰에서 "세운상가 개발은 수십년 전에도 말이 있었지만, 실제로 추진된 것은 오세훈 시장 취임 이후부터다"라며 "사실상 오 시장 개인의 의지로 추진되는 거라 시장이 바뀌면 또 어떻게 될지 모르겠다"라고 말했다.
해당 사업은 수익성 측면에서 시장 평가가 나쁘지 않다. 다만 향후 사업성 재평가와 회수 가능성, 정치 일정에 따른 사업 변동 가능성은 계속 점검해야 할 대목이다.
현대차증권도 이런 부분을 인식하고 수익 변동성 관리에 힘쓰고 있다는 입장이다.
현대차증권 관계자는 <IB토마토>에 "오피스 익스포저 같은 경우 일부 셀다운을 진행하고 사업성 검토를 통해 높은 회수 가능성을 보이고 있다"라며 "당국의 부동산 PF 관리 강화 기조에 맞춰 최선을 다하겠다"라고 밝혔다.
최윤석 기자 cys55@etomato.com
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