(비거주 1주택 실거주 ‘유예’)"매도 퇴로 확보" 대 "공급 체감 미미"

토허제 세입자 매물 거래 일부 숨통…대규모 물량 출회는 '회의적'

[뉴스토마토 홍연·이수정 기자] 정부가 토지거래허가구역 내 ‘세입자 있는 주택’에 대한 실거주 의무 유예 대상을 비거주 1주택자까지 확대하면서 서울 부동산 시장의 '매물 잠김' 현상이 완화될지 관심이 쏠리고 있습니다. 시장에서는 거래 숨통은 일부 트일 수 있지만, 흐름을 바꿀 정도의 공급 확대 효과는 제한적일 것이란 전망이 우세합니다.

 

국토교통부는 12일 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택을 거래할 경우 매수자의 실거주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 유예하는 대상을 기존 일부 다주택자 매도 물건에서 ‘세입자 있는 주택 전체’로 확대한다고 밝혔습니다. 적용 대상은 발표일인 이날 기준 임대 중인 주택이며, 올해 말까지 토지거래허가를 신청해야 합니다. 정부는 이번 조치가 신규 갭투자를 허용하는 것은 아니라고 선을 그었습니다. 발표일 이후 계속 무주택 상태를 유지한 매수자만 실거주 유예를 받을 수 있고, 임대차 종료 이후에는 실제 입주해 2년간 실거주 의무를 이행해야 한다는 설명입니다.

 

"계단식 가격 상승 막는 매물 유도 효과 있을 것"

 

시장에서는 우선 거래 가능한 매물이 일부 늘어날 가능성에는 무게를 두고 있습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “우리나라 대부분이 1주택자인 만큼 세입자 낀 물건도 거래할 수 있게 되면 시장에 매물이 늘어나는 효과는 있을 것”이라며 “그동안 매물 부족 상황에서는 거래 한 건이 가격을 계단식으로 끌어올리는 비정상적 변동성이 나타났는데, 이런 부분을 일부 완화할 수 있다”고 말했습니다.

 

이동현 하나은행 부동산 수석전문위원도 “입주를 못 하는 상황에서는 거래 자체가 어려운 만큼 규제를 일부 완화해 매물을 유도하려는 취지”라며 “매도자 입장에서는 선택지가 넓어진 만큼 시장에 매물이 늘어날 가능성은 있다”고 말했습니다. 다만 그는 “현재 시장은 매도자와 매수자 모두 방향성을 확신하지 못하는 관망 국면”이라며 “서울 거래량이 줄고 있고 강남권과 용산도 고점 대비 일부 조정을 받은 상황이라 향후 세제와 추가 공급 대책, 보유세 정책 등에 따라 흐름이 달라질 수 있다”고 덧붙였습니다.

 

서울 송파구 롯데월드타워 스카이라운지에서 송파와 강남 일대 아파트 단지 모습이 보이고 있다. (사진=뉴시스)

 

실제 시장에서 체감할 정도의 공급 확대 효과가 나타날지는 미지수라는 분석도 나옵니다. 송승현 도시와경제 대표는 “비거주 1주택자는 다주택자 대비 세 부담이 크지 않고, 향후 직접 입주해 실거주 요건을 채우면 비과세 혜택도 기대할 수 있어 급하게 매도할 유인이 크지 않다”고 진단했다. 그는 “특히 핵심지는 매도 후 다시 진입하기 어려운 시장 환경이라는 인식이 강하다”며 “세 낀 매물의 거래 길은 열렸지만 공급 폭탄 수준보다는 매도 고민을 하던 일부 소유자의 숨통을 틔워주는 정도의 거래 가뭄 완화 효과에 그칠 가능성이 높다”고 말했습니다.

 

함영진 우리은행 부동산리서치팀장 역시 “비거주 1주택자가 임대차를 끼고 매각할 수 있게 되면서 일부 추가 매물 가능성은 열려 있다”면서도 “1주택자는 다주택자보다 양도·보유세 부담이 상대적으로 낮고, ‘똘똘한 한 채’ 선호가 강해 당장 매도하기보다 향후 실거주를 통해 절세를 완성하려는 수요가 더 많을 것”이라고 내다봤습니다.이어 “현재 규제지역 대출 한도가 크게 강화된 상태라 기존 주택을 팔고 상급지로 갈아타는 것도 쉽지 않다”며 “매물 증가 효과는 제한적일 가능성이 크다”고 부연했습니다.

 

시장 방향성 바꾸기엔 역부족 '제한적 카드'

 

윤지해 부동산114 선임연구원은 구조적으로 공급 확대 효과가 크지 않을 것이라고 봤습니다. 그는 “비거주 1주택자는 집을 팔더라도 무주택자가 되는 게 아니라 다른 지역에서 다시 1주택자로 움직일 가능성이 높다”며 “어떤 지역에서는 매물이 나오더라도 다른 지역에서는 다시 매수 수요가 발생하는 구조”라고 설명했습니다. 또 “전세 계약 기간이 남아 있는 만큼 매물은 순차적으로 나올 수밖에 없다”며 “비거주 1주택 압박만으로 단기간에 대규모 물량이 시장에 나올 것이라고 보는 것은 현실과 거리가 있다”고 말했습니다.

 

전문가들은 오히려 지역별 양극화가 심화할 가능성도 제기했습니다. 송승현 대표는 “외곽 지역은 일부 매물 증가로 보합세를 보일 수 있지만 강남·용산 등 핵심지는 우량 매물을 선점하려는 실수요가 유입되면서 가격 하방을 지지할 가능성이 크다”고 말했습니다.

 

윤 연구원 역시 “거주 요건이 강화될수록 선호 지역에서는 오히려 매물 회전이 막히는 현상이 나타날 수 있다”며 “핵심지는 가격이 유지되거나 오르고 외곽은 상대적으로 거래가 늘어나는 지역별 차별화 흐름이 나타날 가능성이 있다”고 전망했습니다.

 

정책 효과 자체에 대한 회의론도 나왔습니다. 이은형 대한건설정책연구원 선임연구원은 “다주택자 매도 주택과의 형평성 차원에서 비거주 1주택까지 적용 범위를 넓힌 논리는 자연스럽다”면서도 “시장 전체 방향성에 영향을 줄 정도의 파급력은 제한적일 것”이라고 평가했습니다. 이어 “실거주하지 않으면 주택을 소유할 수 없다는 방향으로 정부가 접근하는 데 대한 논란도 이어질 수 있다”며 “근본적으로 다주택자 매물 출회를 정책으로 강제하는 데는 현실적인 한계가 있다”고 지적했습니다.

 

전문가들의 의견을 종합하면 이번 조치는 토지거래허가구역 내 거래 경색을 일부 완화하는 효과는 기대되지만, 서울 집값 흐름을 바꿀 정도의 공급 확대 카드로 보기에는 한계가 있다는 분석이 우세합니다. 특히 강남·용산 등 핵심지에서는 여전히 ‘팔면 다시 못 산다’는 인식이 강한 만큼 매물 잠김 현상이 쉽게 해소되지는 않을 것이란 전망이 나옵니다.

 

홍연 기자 [e-mail]

이수정 기자 [e-mail] 

이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.