서울 양천구 목동아파트 6단지 전경. 목동6단지는 재건축 단지 가운데 오는 27일 시공사 선정 총회를 개최한다. (사진=뉴시스)
[뉴스토마토 이수정 기자] 6단지를 시작으로 시동이 걸린 목동신시가지 재건축사업 최대 격전지는 7단지와 14단지로 꼽힙니다. 삼성물산, 현대건설, DL이앤씨, GS건설, 대우건설 등 대형건설사들은 목동이 향후 브랜드 거점이 될 요충지로 평가하고 일찌감치 홍보관을 개관해 조합원과 접점을 늘리고 있습니다.
특히 목동 재건축은 수익성 극대화를 위해 김포공항 고도 제한 규제가 강화되기 전에 사업시행인가를 받아야 하는 과제가 있는 사업지입니다. 게다가 대규모 이주 수요에 주변 전세 대란이 예상되는 곳이라 진행 속도가 중요한 만큼 건설사들의 대응도 빨라지는 모양새입니다.
'수익' 7단지·'규모' 14단지…최대 격전지 부상
23일 정비업계에 따르면 목동신시가지 재건축 7단지는 규모와 입지를 모두 갖춘 최대어로 꼽힙니다. 단지 규모(4335가구)는 14단지에 이은 두 번째이지만, 목동역과 오목교역 이중 역세권이라는 입지에 수익성이 매우 높은 곳으로 평가됩니다. 만약 역세권 활성화 적용 시 준주거 종상향으로 용적률 최대 400~500%까지 올라갈 가능성도 있습니다. 여기에 오는 2031년 완공 예정된 국회대로가 완성되면 4단지 방면 공원 조망권 확보도 강점입니다.
특히 용적률이 125%로 서울 평균(180~200%)을 크게 밑도는 만큼 일반분양을 통한 수익도 기대할 수 있습니다. 한 정비업계 관계자는 비례율 103.79% 기준 목동7단지 고층 소유주의 경우 1억~2억원, 저층은 수억 원의 환급금이 예상되는 사실상 '돈 받고 들어가는 재건축'이 될 것으로 전망했습니다.
이런 기대감은 벌써 가격에 반영되고 있습니다. 목동신시가지 7단지 전용면적 101㎡는 지난해 최고 36억5000만원에 거래되며 신고가를 썼습니다. 7단지 전용 66㎡는 2025년 2월만 해도 20억원 선이었지만, 올해 들어 최고 27억7000만원까지 올랐습니다. 국민 평형도 1년 여만에 7억원 이상 급등한 겁니다.
(그래픽=뉴스토마토)
이에 7단지는 대형 건설사들의 최대 격전지가 될 전망입니다. 목동7단지 조합은 24일 양천구에 조합설립인가를 신청할 방침입니다. 통상 조합설립인가 이후 시공사 선정 절차가 진행되는 만큼 내달부터 7단지 입성을 위한 건설사들의 경쟁도 본격화할 것으로 보입니다.
업계에 따르면 현재 현대건설과 GS건설은 7단지 입찰을 확정한 분위기입니다. 여기에 삼성물산과 롯데건설도 7단지 입찰을 저울질하고 있는 것으로 알려졌습니다. 정비사업 관계자는 "목동7단지는 입지와 규모가 모두 갖춰진 목동 대장주"라며 "7단지 입찰 건설사는 경쟁 수주가 불가피할 것으로 보이며, 대부분 자사 프리미엄 브랜드를 내세운 전략을 취할 것"이라고 말했습니다.
또 다른 격전지는 단지 중 가장 규모가 큰 14단지입니다. 기존 3100가구를 최고 49층, 5123가구로 탈바꿈하는 사업으로 공사비만 3조원이 넘을 것으로 추정됩니다. 2호선 양천구청역세권과 숲세권을 동시에 가진 단지로, 안양천 조망이 프리미엄 시세를 이끌어낼 수 있는 장점으로 꼽힙니다.
현재 14단지 조합은 KB부동산신탁을 사업시행자로 지정하기 위한 신청 절차에 돌입했습니다. 목동 재건축 최대 변수 중 하나인 상가 합의를 선제적으로 마쳤다는 점도 매력적인 대목입니다. 건설업계에 따르면 14단지는 당초 컨소시엄 입찰이 논의됐지만 무산되면서 DL이앤씨와 대우건설, 현대건설, 롯데건설까지 출사표를 낼 것으로 보입니다.
8·11단지 '대우·포스코·롯데' 3파전 예상
8단지와 11단지도 치열한 접전이 예상됩니다. 8단지는 7단지와 함께 목동역·오목교역 이중 역세권으로 도보 이동이 가능하고, 11단지는 용적률 300%가 최대 장점입니다. 현재까지 8·11단지에는 대우건설과 포스코건설, 롯데건설이 입찰을 저울질하고 있는 것으로 전해졌습니다.
사업성이 높은 단지 중 하나인 13단지는 이미 시공사 선정에 돌입했습니다. 삼성물산의 단독 입찰이 유력하게 점쳐지지만 포스코건설도 13단지에 입찰 의지를 밝힌 만큼, 신반포19·25차에서 맞붙은 두 회사의 만남이 다시 이뤄질지도 주목됩니다.
건설사들이 총회 전부터 목동에 공을 들이는 이유는 14개 단지 순차 선정이라는 구조적 특성 때문입니다. 압구정 3·5구역처럼 단기간에 승부가 갈리는 입찰전과 달리, 목동은 수년에 걸쳐 단지별 수주전이 릴레이처럼 이어지는 만큼, 초기 단지에서 어떤 브랜드가 조합원에게 각인되느냐가 이후 연쇄 수주에 영향을 미친다는 설명입니다.
건설사 관계자는 "최근 정비사업장은 한 단지를 잡으면 다음 단지 협상에서도 레버리지가 생기는 구조"라며 " 단발성 수주전이 아닌 수년에 걸친 브랜드 포지셔닝 싸움인 만큼 본격적인 시공사 선정 전부터 신경전이 치열한 양상"이라고 말했습니다. 이어 "다만 목동 대부분 단지가 아직 초기 단계이기 때문에 어떤 단지에 입찰을 할 것인지에 대한 건설사의 전략은 바뀔 수 있다"라고 말했습니다.
이수정 기자 lsj5986@etomato.com
이 기사는 뉴스토마토 보도준칙 및 윤리강령에 따라 강영관 산업2부장이 최종 확인·수정했습니다.
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