[IB토마토]HDC현대산업개발, 용산 정비창 수주에 역대 최저 금리 제안

전면 1구역에 사업비 CD+0.1% 금리 제안조합원 이익 최우선…파격 사업 조건 승부수

이 기사는 2025년 06월 18일 16:58  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

[IB토마토 최용민 기자]  HDC현대산업개발이 정비사업에 디벨로퍼 모델을 적용하며 국내 정비사업의 새로운 전환점을 제시하고 있다. 기존 시공 중심의 건설사 방식에서 벗어나, 개발과 운영을 아우르는 디벨로퍼 방식을 통해 도시의 가치를 입체적으로 재구성하고 있다는 평가가 나온다. 서울 용산 정비창 전면 1구역 재개발사업 수주를 위해 역대급 최저 금리를 제안한 것으로 알려졌다.

 

용산 정비창 사업 조감도.(사진=HDC현대산업개발)

 

최저 이주비 20억·평당 공사비 858만원 제안

 

HDC현대산업개발이 서울 용산 정비창 전면 1구역 재개발사업 수주를 위해 국내 도시정비사업에서 유래를 찾을 수 없는 역대급 조건을 제시했다. 금융 조건, 이주비, 공사비, 공사 기간, 미분양 대물변제 등 모든 조건이 조합원의 실질 부담을 줄이고 수익을 극대화하는 데 초점이 맞춰졌다.

 

HDC현대산업개발이 제안한 사업비 조달 금리는 CD+0.1%로 경쟁사의 CD+0.7%보다 대폭 낮은 도시정비사업 사상 최저 수준이다. 사업비 전체 규모가 수천억 원에 이르는 만큼 조합의 금융 이자 부담을 획기적으로 낮출 수 있고, 정비계획변경 기간까지 고려하면 수백억 원의 이자 차이가 발생할 수 있다.

 

조합원 개인에게 직접적인 영향을 미치는 최저 이주비는 세대당 20억 원(LTV 150%)으로 제시됐다. 이 또한 국내 정비사업 역사상 가장 높은 수준이다. 자산 평가금액이 낮은 소규모 소유주도 충분한 이주 자금을 확보할 수 있어, 사업 지연 요인을 사전에 제거할 수 있다. 이주비를 초과하는 추가 대출에도 같은 LTV를 적용해 모든 조합원의 상황을 세밀하게 반영했다.

 

사업 추진에 핵심적인 공사비는 평당 858만 원으로 조합의 예정가(960만 원) 대비 100만 원 이상 낮고, 경쟁사의 894만 원보다도 훨씬 저렴하다. 사업성 제고를 위해 타사보다 5,843평 넓은 연면적을 포함하면서도 낮은 평단가를 유지했다. 이는 지하공간 활용과 수익형 비 주거시설 효율 배치 등을 통해 분양수익을 극대화하려는 전략에 기반한다.

 

공사 기간은 42개월로 경쟁사보다 5개월 앞당긴 일정이다. 공기 단축은 임시거주비, 금융이자 비용 감소는 물론, 상가 등 비주거시설의 조기 수익 실현에 따른 조합원 혜택 증가로 이어진다.

 

단지 계획 측면에서도 HDC현대산업개발은 9개 동 설계를 제안해 건물 사이 거리와 조경 면적 확보에 유리한 구조를 만들었다. 삼성물산 리조트 부문 조경팀과 협업한 체류형 조경설계는 단지 내 머무는 시간을 고려한 고급 주거 환경을 구축하는 데 초점이 맞춰졌다.

 

주거시설은 물론 상가와 오피스 등 비주거시설에 대한 미분양 리스크 대응도 파격적이다. 조합원 부담을 최소화하기 위해 미분양 발생 시 '최초 일반분양가 또는 준공 시 감정가 중 높은 금액으로 대물변제' 조건을 제시했다. 이는 조합 비례율 하락, 자산가치 감소 방지 효과가 크며, 최근 주요 정비사업에서 해당 조건을 제시한 시공사들이 연이어 선정됐다는 점에서도 실효성이 크다.

 

용산역 연결로 연계 개발…HDC용산타운 연결

 

HDC현대산업개발은 디벨로퍼 모델로 용산에서 BTO 방식의 용산역 전면공원 지하공간 개발 사업권을 확보하고 있다. 이는 지하철 1호선, 4호선, 신분당선, GTX-B를 연결하고, 용산역 전면공원의 지하를 복합개발하는 대형 프로젝트로, 30년간 직접 운영해 용산 타운 매니지먼트를 실현해 나간다는 방침이다. 하루에도 수많은 사람이 오가는 HDC아이파크몰 유동 인구를 활용한 지역 가치 상승 전략은 HDC용산타운과 연결되며, 향후 국제업무지구까지 확장되어 용산 전역의 자산가치를 극대화하는 핵심축이 될 것으로 기대된다.

 

HDC현대산업개발 관계자는 “실제 조합원 관점에서 체감하는 차이는 HDC현대산업개발이 제안한 것들이 절대적으로 유리하다"라며 "용산 정비창 전면 1구역을 성공적으로 완수할 곳은 HDC현대산업개발로 조합원들의 이익을 극대화하는 것뿐만 아니라 사업의 안정성, 수익성, 부담 완화 수준 모두에서 압도적인 차이가 있는 만큼 이를 조합원들의 강력한 지지 속에 용산에 새로운 랜드마크를 선보일 것"이라고 말했다.

 

최용민 기자 [e-mail]