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[IB토마토 김소윤 기자]
아이에스동서(010780)가 경기 고양 덕은지구로 본사를 이전하며 자산 활용 중심의 사업 구조 재편에 나섰다. 강남 임대 사옥을 정리하고 자사가 개발한 지식산업센터에 직접 입주하는 방식으로 비용 효율성과 자산 활용도를 동시에 끌어올리려는 전략이다. 다만, 최근 해당 사업장에서 수분양자 중도금 대출 보증 연장과 매출채권 손실충당금이 반영되면서 분양 이후 자금 회수까지 시차가 발생하는 모습도 확인된다. 업계에서는 덕은지구가 아직 입주 초기 단계에 있는 만큼, 향후 수요 형성과 회수 속도가 사업 안정성을 좌우할 것으로 보고 있다.
덕은DMC 아이에스비즈타워 한강 (사진=IB토마토)
회수 지연 속 충당금 확대…사측 "잔금 납부는 정상 진행"
30일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 아이에스동서는 지난해 말 기준 고양 덕은 업무 8·9블록 지식산업센터의 경우 수취채권이 815억원으로, 이 중 약 280억원을 손실충당금으로 반영한 것으로 확인됐다. 이는 전체의 약 34% 수준이다. 업무 10블록도 수취채권 222억원 가운데 78억원을 충당금으로 쌓아 약 35%가 손상 처리됐다. 두 사업장 모두 공정률은 100%로 공사가 끝난 상태에서 회수 단계에서의 불확실성이 재무에 반영된 것으로 보인다. 또 해당 충당금 규모는 타 사업장 대비 현저히 큰 수준이다.
이 수치는 단순한 미수금 누적이 아니라, 분양 이후 실제 자금 회수 속도가 기대보다 지연되고 있음을 의미한다. 통상 사업장에서는 수취채권 대비 충당금 비율이 한 자릿수에 머무는 경우가 많다는 점을 감안하면, 30%대는 상당히 보수적인 수치로 회수 가능성을 낮게 본 셈이다. 결국 덕은 지식산업센터 사업은 현재 '회수 리스크' 구간에 진입했다는 신호로 해석된다.
최근 공시된 채무보증 연장 역시 덕은지구 지산의 자금 회수 시점이 예상보다 늦어지고 있음을 보여주는 신호로 읽힌다. 아이에스동서는 덕은 DMC 아이에스비즈타워 한강 6·7블록 수분양자의 중도금 대출에 대해 약 990억원 규모의 연대보증을 추가 연장했다. 분양 이후 잔금 납부와 대출 상환이 지연되면서 금융기관 만기를 단기 연장한 것으로 풀이된다.
다만 이를 곧바로 부실 신호로 단정하기는 이르다는 시각도 있다. 지산 특성상 분양 이후 실제 입주와 임대, 자금 회수까지 시간이 걸리는 만큼, 초기 입주 구간에서는 대출 만기 연장이나 보증 유지가 반복되는 사례가 적지 않다는 설명이다. 결국 이번 보증 연장은 단기적으로는 회수 지연 부담을 반영한 조치이지만, 중장기적으로는 입주율과 임차 수요가 얼마나 빠르게 회복되느냐에 따라 리스크의 성격이 달라질 것이라는 전망이 나온다.
아이에스동서 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "일부 블록에서 입주 기간 종료 이후 잔금 미납이나 대위변제 가능성을 고려해 보수적으로 충당금을 설정한 것"이라며 "우려와 달리 현재 잔금 납부는 전반적으로 원활하게 진행되고 있다"고 설명했다. 즉 충당금은 선제 대응으로, 실제 흐름은 생각보다 나쁘지 않다는 입장이다.
덕은DMC 아이에스비즈타워 한강 (사진=IB토마토)
비용 줄이고 자산 채운다…덕은지구로 본사 이전
아이에스동서는 최근 강남 논현동 임대 사옥을 정리하고, 경기 고양 덕은지구에 위치한 자사 개발 지식산업센터로 본사를 이전했다. 임대차 계약 만료 시점에 맞춰 이동한 이번 결정은 고정비 부담을 낮추는 동시에, 보유 자산을 직접 활용하는 방식으로 비용 구조를 재편하려는 전략으로 해석된다. 특히 자체 개발 사업장에 본사를 입주시킴으로써 공실 부담을 일부 흡수하고 자산 효율성을 높이려는 의도가 깔려 있다.
덕은지구 업무시설은 아이에스동서가 6~10블록을 하나의 '아이에스 밸리'로 묶어 조성한 비즈니스 타운으로 조성된 점이 특징이다. 이어 10블록 '센트럴'은 상암 DMC와의 접근성을 앞세워 미디어·콘텐츠·IT 기업 수요를 겨냥했고, 8·9블록 '비즈타워'는 대형 평면과 높은 용적률을 기반으로 제조·R&D(연구개발) 기업이 여러 호실을 묶어 사용하는 데 적합한 구조로 설계됐다. 이 중 6·7블록 '비즈타워 한강'은 한강변 전면 입지와 대규모 연면적을 확보한 핵심 단지로, 그룹 본사가 입주하며 '앵커 역할'을 맡고 있다.
이 같은 움직임은 최근 건설업계 전반에서 나타나는 흐름과도 맞닿아 있다. 분양 시장 둔화와 금융비용 부담이 커지면서, 중견 건설사들을 중심으로 고가 임대 사옥을 정리하고 수도권 외곽이나 자가 보유 자산으로 이전하는 사례가 늘고 있다. 단순한 사옥 이동을 넘어, 비용 절감과 자산 활용을 동시에 겨냥한 구조 재편이라는 점에서 공통된 특징을 보인다는 평가다.
결과적으로 이번 본사 이전은 단기적으로는 비용 효율화, 중장기적으로는 사업 안정성 확보를 위한 포석으로 읽힌다. 다만 자가 자산 기반의 사옥 운영이 실질적인 수익성과 연결되기 위해서는, 해당 사업장의 입주율과 임차 수요가 일정 수준 이상으로 뒷받침될 필요가 있다는 점에서 향후 시장 안착 여부가 중요한 변수로 남아 있다는 지적도 나온다.
'텅 빈 지산'에서 '입주 진행형'으로, 덕은지구 분위기 변화
덕은지구 지산 사업장은 한때 공급 확대와 수요 공백이 맞물리며 미분양·공실 우려가 제기됐던 지역이다. 다만 최근에는 입주가 본격화되면서 분위기가 점진적으로 바뀌는 흐름이 감지되고 있다.
현재 아이에스동서 본사를 포함해 수도권 서북권 중소·중견 기업들의 이전 수요가 중심을 이룬 것으로 전해진다. 블록별로 편차는 있지만 일부 단지는 입주율이 빠르게 올라오면서 상가·편의시설도 함께 채워지는 등 생활 인프라도 형성되는 단계에 진입했다는 설명이다.
결국 덕은지구 지산은 '미분양 지역'에서 '입주 진행형 시장'으로 넘어가는 과도기에 들어섰다는 평가다. 아직 공실과 임대 경쟁 부담이 완전히 해소된 것은 아니지만, 기업 유입과 생활 인프라 확장이 맞물리며 점진적인 체질 개선 흐름이 나타나고 있다는 점에서 중장기적으로는 수요 기반이 형성될 가능성에 무게가 실리고 있다.
실제 현장 취재 결과, 이미 준공된 오피스텔과 지식산업센터는 1층 상가를 중심으로 공실이 거의 보이지 않았고, 일정 수준의 수요층이 자리 잡은 모습이었다. 이에 따라 업계에서는 이러한 초기 상권 형성과 입주 흐름이 아이에스동서 사업장에도 점차 반영될 가능성이 있다는 관측이 나온다.
인근 공인중개소 관계자는 <IB토마토>와의 통화에서 "블록별로 편차는 있지만 전체적으로 입주가 꾸준히 이어지면서 평균적으로 절반 수준까지는 올라온 상황"이라며 "일부 블록은 이보다 높은 입주율을 보이고 있다"고 설명했다. 또 이어 "이미 가산동이나 영등포 등 기존 지산에 있던 기업들이 전체 한 층을 다 계약하는 등 이전 사례들이 속속히 나타나고 있다"며 "초기 단계지만 점차 수요가 유입되는 흐름"이라고 밝혔다.
김소윤 기자 syoon133@etomato.com
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