[IB토마토]신세계프라퍼티, 유통침체 뚫고 고수익 질주

공격적 매장 확대로 임대료 수익 확보…4년간 평균 16% 성장보유 현금 보다 많은 투자비…외부 자금·기존 자산으로 대응

이 기사는 2025년 11월 6일 17:42  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

[IB토마토 박예진 기자] 스타필드를 운영하는 신세계(004170)프라퍼티가 최근 오프라인 유통기업의 침체 속에서도 높은 외형성장률과 영업이익률을 기록하고 있다. 백화점과 마트 등 일반 리테일사와는 달리 임대수익을 기반으로 하고 있어 매장 확대가 곧 외형 확대로 이어지는 구조다. 이에 오는 2027년까지 4조원을 투입해 화성국제테마파크를 조성하는 등 공격적인 투자를 이어갈 계획이다.

 

(사진=신세계프라퍼티)

 

매장 확대로 인한 임대료가 수익 원천

 

6일 업계에 따르면 오프라인 유통기업의 영업이익률은 4%대로 알려져 있다. 마트와 달리 임대료 수입과 고가 브랜드를 바탕으로 하는 백화점의 경우 일반적으로 상대적으로 높은 영업이익률을 기록한다. 지난해 별도 기준으로 현대백화점(069960)과 신세계(004170)는 각각 영업이익률 12%대를 기록했다. 1% 안팎을 기록하던 이마트(139480) 대비로도 높은 수준이다. 

 

이 가운데 신세계프라퍼티는 지난 2023년부터 20%가 넘는 영업이익률을 기록해 눈길을 끈다. 지난해에는 31.93%로 증가했다. NICE신용평가가 신세계프라퍼티로부터 제출받은 감사받지 않은 자료를 보면 올해 1분기에는 영업이익률이 40.8%를 기록했다. 이 같은 수익성은 신세계프라퍼티가 다른 리테일사와 달리 복합쇼핑몰인 스타필드 사업 운영뿐 아니라 부동산 투자와 개발·공급 사업을 주력하고 있다는 점에서 차이를 보인다. 

 

신세계프라버티는 지난 2013년 12월 이마트와 신세계의 공동출자를 통해 설립됐다. 복합쇼핑몰을 넘어 돔구장·호텔 등을 결합해 쇼핑·엔터테인먼트·스포츠·휴양·레저·문화가 어우러진 미래형 복합개발을 주력으로 하는 부동산 디벨로퍼업을 영위하고 있으며, 스타필드고양 등을 종속기업으로 두고 있다. 첫 매장인 스타필드하남이 지난 2016년 9월 처음으로 문을 열면서 1000억원대 매출을 올린 이후 지난 2019년에는 처음으로 매출 2000억원을 돌파한 2082억원을 기록했다. 지난 2020년부터 지난해까지 4년간 연평균 16.16% 성장률을 이어오며 지난해 매출 4300억원을 기록했다. 

 

영업이익은 지난 2021년 202억원으로 흑자 전환한 이후 2023년 946억원으로 5배 가까이 증가했다. 지난해에는 영업이익이 1373억원으로 늘었다. 신세계프라퍼티의 매출은 대부분 임대료로 구성돼 있으며 실적이 우수한 입점 브랜드 업체로부터 일정 수수료를 받고 있다. 영업비용은 투자부동산 감가상각비와 급여, 수수료 등으로 대부분이 시설 유지비나 투자 비용이 대부분으로 구성돼 영업이익률이 높을 수밖에 없는 구조다.

 

 

화성에만 2027년까지 4조원 투입…공격적 사업 확대

 

매장 확대가 곧 수익으로 이어지는 구조인 만큼 신세계프라퍼티는 공격적인 사업 확장에 집중하고 있다. 특히 스타필드 하남과 고양, 안성, 수원 등에서 누적 이익 확대되고 있다. 최근에는 리테일 개발·운영 노하우와 스타필드 브랜드 파워 활용해 위탁 개발 사업인 빌리지와 애비뉴 등으로 사업 포맷을 확장하고 있다. 이를 바탕으로 수익형 사업 포트폴리오 지속적으로 확보하는 모습이다. 

 

오는 2027년까지 약 4조원을 투입해 신규 출점과 개발 사업을 통해 외형 확장에 집중할 예정이다. 현재 관광단지 조성계획 인허가 접수한 단계로 지난 2020년부터 신세계화성에 약 2813억원을 출자해왔다. 기투자금은 대부분 토지대급 납부로 사용됐다.

 

화성국제테마파크는 화성 송산그린시티에 조성되는 대규모 복합 테마파크 개발 사업으로, 오는 2029년 1차 준공을 완료한 후 2050년까지 단계적으로 사업을 확대할 계획이다. 총 사업비만 약 9조5000억원이 투입될 예정이다. 이외에도 오는 2028년까지 스타필드 창원과 청라, 2030년 그랜드 스타필드 광주를 목표로 하고 있다.

 

하지만 지난해 말 신세계프라퍼티가 보유한 현금 및 현금성자산이 단기금융자산을 포함해 4184억원에 불과해 차입부담 확대에 대한 우려가 제기된다. 지난해 말 1년내 상환을 완료해야하는 단기차입금과 유동성장기부채는 8038억원을 기록했다. 이는 총차입금 1조6868억원 47.65%에 이른다. 

 

향후 대규모 투자금이 예상되면서 중단기적으로 외부 자금 조달도 늘어날 것으로 전망된다. 지난해 말 신세계프라퍼티의 부채비율은 84.1%로 안정적인 수준을 유지했지만 총차입금은 37.3%에 달했다. 이는 직전년도 32.8%대비 4.5%포인트 증가한 수치다. 

 

다만, 외부자본 유치와 보유 점포를 기반으로 투자부담에 적절히 대응해 나갈 것으로 보인다. 지난해 9월에는 스타필드 창원 개발을 위해 '맥쿼리자산운용'과 투자 계약을 맺고 사업을 운영중이다. 올해 7월에는 스타필드 청라 개발을 위해 하나금융그룹과 글로벌 투자사 '베인캐피탈'과 총 6000억원 규모공동투자 계약을 체결한 바 있다. 

 

이와 관련, 신세계프라퍼티 관계자는 <IB토마토>와 인터뷰에서 "사업지 규모와 특성에 걸맞은 재무 계획을 수립해 안정적으로 운영하고 있으며 외부 투자자 유치와 기존 자산 활용 등 다양한 재무 전략으로 재원을 확보해 주요 프로젝트에 재투자하는 선순환 구조 구축 중"이라고 말했다. 

 

박예진 기자 [e-mail]