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2025년 05월 14일 18:16 IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.
제2금융권이 부동산금융 돌파구 찾기에 총력을 다하고 있다. 지난해 하반기부터는 부실채권 정리와 회수에 집중하면서 위험노출액(익스포저) 줄이기에 나섰다. 이와 동시에 신규 영업도 선별적으로 재개하는 양상이다. <IB토마토>는 부동산금융 정리 현황과 영업 재개, 사업구조 재편 방향성 등을 살펴본다.(편집자주)
[IB토마토 황양택 기자] 부동산 관련 대출의 구조조정과 영업 재개가 동시에 진행되면서 사업구조 재편 목소리도 커지고 있다. 시장 회복에 긴 시간이 걸릴 것으로 보이는 만큼 구조적 개선에도 힘써야 한다는 것이다. 제2금융권은 자기자본 대비 PF 익스포저가 과도한 점이 해결 과제로 꼽힌다. 개선 노력이 지속되는 가운데 여러 규제 변화까지 반영되면서 금융사 개별적 역량이 더 중요해질 것으로 보인다.
자본 대비 과도한 대출…규제도 관련 사안에 ‘방점’
14일 관련 업계에 따르면 부동산금융 구조적 개편에서 가장 중요하게 언급되는 것은 자기자본 문제다. 이는 금융사가 부동산 관련 대출을 시행하는 과정에서 자기자본 대비 부실채권 혹은 프로젝트파이낸싱(PF) 자산 익스포저가 너무 크다는 시각에 따른다.
캐피탈 업권의 자기자본 대비 PF 익스포저 수준을 살펴보면 지난해 말 기준 신용등급 AA급 13개사 평균이 본PF 43.8%, 브릿지론 17.5%로 나온다. A급 이하 평균은 본PF와 브릿지론 각각 60.3%, 25.3%다. 리스크가 높은 곳은 자기자본 대비 비중이 100%를 넘어서는 곳도 있다.
증권 업계는 자기자본 대비 부동산금융 수준이 대형사가 61%, 중소형사가 49% 정도다. 부동산금융에서 PF 대출이 차지하는 비중은 각각 60%, 75%다. 저축은행은 8개사 평균 기준 자기자본 대비 부동산 PF 익스포저가 91.9%로 파악된다.
자본총계 대비 PF 익스포저가 과도하면 자본완충력이 그만큼 떨어진다는 뜻이다. 부실채권 발생으로 자산건전성이 저하될 경우 그 손실을 흡수하고 방어할 수 있는 능력이 부족하게 된다는 것이다.
PF 규제 방향에서 자본이 부각되는 이유다. 현재 업권별 규제 내용은 증권사의 경우 부동산 관련 채무보증 총액이 자기자본의 100%를 넘지 못하도록하고 있다. 캐피탈은 PF 대출과 채무보증이 여신성 자산의 30% 이내여야 하며, 저축은행은 PF 대출과 건설업·부동산업 합계가 신용공여 총액의 50%를 넘지 못한다.
최근 금융당국 행보는 증권 업권에서 부동산 채무보증 한도 규제(자기자본 100%)를 강화한 총 익스포저 한도를 신설하고, 영업용순자본비율(NCR) 위험값에 실질적인 리스크를 반영하는 것으로 나타난다. 현재 NCR 위험값에는 대출이 100%, 채무보증이 18% 적용되고 있다. 이와 관련된 구체적 내용은 6월에 발표된다.
캐피탈 업권에서 검토되고 있는 사안도 자기자본과 연관된다. 저축은행과 같이 PF 대출 시에 사업비 대비 자기자본 비율 요건(저축은행은 사업비 대비 자기자본 비율 20% 초과 사업장만 취급 가능)을 설정하는 등의 방식이다.
(사진=연합뉴스)
저자본 구조적 리스크…개별 금융사 역량 부각
국내 부동산 PF 구조는 디벨로퍼(시행사)가 토지 매입부터 브릿지론 대출까지 사업 전개 과정에서 자기자본 5% 이내만 보유하고 있을 정도로 저자본 형태다. 해외 선진국이 지분투자자 유치 등의 방식으로 자기자본 30%~40%를 지니고 있는 것과 비교해 열위하다.
대출기관인 금융사는 PF 사업의 구조적인 저자본 리스크를 보완하는 차원에서 건설사나 신탁사와 보증을 체결한다. 브릿지론 대출 시에는 시공사의 연대보증을, 본PF 단계서는 시공사·신탁사의 책임준공을 요청한다.
시공사의 저자본 고보증 사업 형태는 부동산 경기 위축과 사업성 저하 등 외부 환경변화에 취약하다. 관련 리스크가 금융사를 포함해 사업 참여자 전반으로 확산될 수 있다는 점은 유의해야 할 부분이다. 금융사 입장에서는 단기 수익 추구에 몰두해 사업성 평가를 소홀히 했다는 점이 뼈아픈 대목으로 남을 수 있다.
게다가 PF 책임준공의 경우 지난 3월 금융당국 조치에 따라 연장사유 확대, 연장기간 상한, 채무인수 범위 차등화, 책임준공 면제 조건 설정 등으로 여건이 개정된 바 있다. 이는 건설사 입장에서 긍정적이나 대출기관인 금융사에는 기존보다 불리한 내용이다. 금융사 개별적 판단이 더 중요해진 셈이다.
현재 부동산 PF 문제는 금융당국과 관련 업계의 지속적인 노력에 따라 경제 전반에서 일부 건설사나 금융사 이슈로 전환하고 있는 단계로 평가된다. 향후 영업 전개나 리스크 관리에 있어 개별 금융사의 PF 사업성 평가와 자금운용 전략, 신용보강 방법 등에 대한 검토 역량이 더욱 중요하게 작용할 것으로 보인다.
금융업계 한 연구원은 <IB토마토>에 “지난해 말부터 올해 초에 이르러 PF 문제는 업권 전체에서 일부로 전환되고 있다”라며 “대형사의 경우 PF 문제에 대해 더 이상 걱정하지 않고 있는 것으로 보인다”라고 말했다.
그러면서 “기존에는 ‘묻지마 투자’ 형태가 일부 있었는데 현재는 지역이나 용도 등을 더욱 꼼꼼하게 따져보는 추세로, 사업성이 확실하지 않으면 쉽사리 투자하지 않는 양상”이라며 “금융당국 규제 방향에 따라 브릿지론은 과거보다 많이 줄 것으로 보이고, 프로젝트 리츠 등 형태로 초기 자본이 들어갈 것”이라고 설명했다.
황양택 기자 hyt@etomato.com
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