[IB토마토]준공 완료인데 PF 연장…HDC현산, 리스크 현실화되나

4월 만기 본PF 5700억원 차환…HDC현산 6000억원 채무보증삼성전자 시설투자 '속도조절'에 평택캠퍼스 조성 지연 악재수분양자 '마피' 매물 100여건 등록…계약 취소 가능성도

이 기사는 2025년 04월 17일 15:38  IB토마토 유료 페이지에 노출된 기사입니다.

 

[IB토마토 권성중 기자] HDC현대산업개발(294870)이 이달 준공을 완료한 경기 평택시 오피스텔 개발사업의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 만기가 1년 연장됐다. 일반적으로 준공 시점에는 수분양자들에게 잔금을 받아 대출을 갚는 구조라는 점에서 이례적이다. 단지 인근 배후 수요로 꼽히는 삼성전자 평택캠퍼스 조성 지연과 부동산 시장 환경 급변에 수분양자 이탈이 우려되면서 PF 만기 연장 조치가 단행된 것으로 해석된다. 이에 HDC현대산업개발의 우발채무 현실화 가능성도 제기되고 있다.

 

평택 고덕 2차 아이파크 오피스텔 조감도.(사진=HDC현대산업개발)

 

2021년 ‘완판’에도 본PF 1년 연장

 

17일 투자은행(IB) 업계에 따르면 ‘평택 고덕 2차 아이파크’ 개발사업의 시행사 베스트원프리미엄은 최근 새마을금고, 국민은행 등 대주단과 6000억원 한도 본PF 대출 약정을 체결했다.

 

이 사업은 경기도 평택시 장당동 153-1번지 일원 1만9645㎡ 부지에 지하 5층, 지상 최대 29층, 2개 동 규모 오피스텔 1480실을 조성하는 프로젝트다. 지난 2021년 분양과 착공에 돌입했고, 이달 입주와 준공이 완료됐다.

 

시행사는 분양 시점인 지난 2021년 7월 총 5700억원 규모 본PF를 조달한 바 있다. PF는 새마을금고, 메리츠그룹, 국민은행 등으로부터 4000억원 규모 선순위 대출과 우리금융캐피탈, JT캐피탈 등이 참여한 후순위 대출 1700억원으로 구성됐다. 당시 1480실 모집에 최고 69.75대 1, 평균 7.19대 1의 경쟁률을 기록하며 청약 흥행에 성공했다.

 

공동주택과 오피스텔 등 주거시설 개발사업의 경우 착공·분양 단계에서 기존 브릿지론을 본PF로 전환하고, 준공·입주가 완료된 이후 수령한 잔금 등을 활용해 PF 대출을 상환하는 방식이 일반적이다. 그러나 ‘평택 고덕 2차 아이파크’ 개발사업의 경우 입주가 완료됐음에도 1년 만기 PF를 리파이낸싱한 것이다.

 

이 단지는 현재 삼성전자(005930)가 조성 중인 반도체 공장, 삼성전자 평택캠퍼스의 동문 바로 앞에 들어서는 오피스텔로 투자자들의 많은 관심을 받은 바 있다. 또한 SRT 지제역도 단지에서 가까워 우수한 교통 인프라에 삼성전자 임직원 등의 임차 수요가 풍부할 것으로 전망됐다.

 

그러나 삼성전자의 시설투자 지연으로 인한 평택캠퍼스 일부 라인의 셧다운, 인근 오피스텔 공급 물량 증가 등으로 일부 수분양자들이 계약을 포기하려는 움직임을 보이고 있다. 실제 네이버페이 부동산에 따르면 이날 기준 ‘평택 고덕 2차 아이파크’의 매물은 93건이 게시돼 있다. 기존 분양가 대비 최대 6000만원 낮은 금액에 계약금도 포기한 채 ‘마이너스피’ 분양권을 양도하려는 수분양자들이 몰려 있는 것이다.

 

HDC현대산업개발 '채무보증 리스크' 수면 위

 

HDC현대산업개발은 지난 14일 2건의 채무보증을 공시했다. 시행사인 베스트원프리미엄이 글로리고덕제일차와 제이와이제이제오차 등 대주단으로부터 조달한 본PF에 대한 채무보증이다. 보증 규모는 6360억원에 달한다. 실제 회사는 이들 PF 대출에 관한 자금보충 의무와 미이행시 대출채무 인수 의무를 제공한 바 있다.

 

 

당초 해당 사업의 가장 큰 리스크로는 수분양자들의 계약 취소 가능성이 꼽혔다. 아파트 표준분양계약서상에는 입주자모집공고에서 정한 입주 예정일에서 3개월을 초과하면 수분양자는 사업주체에 계약 해지를 요구할 수 있도록 돼 있다. 또한 시행사는 수령한 분양 대금에 더해 손해배상금도 지급해야 한다.

 

'평택 고덕 2차 아이파크'의 입주자모집공고상 입주 예정 일자는 2025년 1월로 명시됐다. 준공 일정이 지연되면서 올해 4월로 입주예정일이 변경됐다. 만약 추가 연기가 현실화했다면 수분양자들의 계약 취소 요구가 가능해질 수 있던 것이다. 또한 일부 수분양자들의 잔금 납부 포기 사례도 우려되고 있다. 이 오피스텔 입주자모집공고에 따르면 베스트원프리미엄이 수분양자들에게 수령해야 할 잔금 규모는 약 1700억원으로 추산된다.

 

 

 

 

HDC현대산업개발 관계자는 <IB토마토>와의 인터뷰에서 “본PF 차환의 경우 대출 만기일보다 입주 지정 기간 만료일이 먼저 도래하면서 만기일을 선제적으로 연장한 것”이라며 “평택 오피스텔 개발사업의 입주가 순차적으로 진행함에 따라 우발채무 현실화 가능성은 낮아질 것”이라고 설명했다.

 

금융감독원 전자공시시스템에 따르면 지난해 12월 기준 이 오피스텔 개발사업 관련 미청구공사 496억원이 존재한다. 다만 HDC현대산업개발은 이에 대한 대손충당금은 반영하지 않았다.

 

한편, HDC현대산업개발의 이날 기준 채무보증 잔액은 4조9775억원에 달한다. 이는 지난해 12월 기준 회사의 자기자본(3조1145억원)의 159.8%로 과중한 수준은 아닌 것으로 평가된다.

 

권성중 기자 [e-mail]